건물·토지 따로 경매, 법정지상권 분석하기

경매로 30평 가량의 토지가 나왔다.

용도지역은 2종 일반주거지역이고,

폭 3m 도로에 접해 있다. 그런데 지상에는 입찰에서 제외된 낡은 주택이

존재해 유찰을 거듭 중인 

경매 사건을 가정해 보자.

 

 

토지로 진행되는 경매에 ‘입찰 외 건물’이 

있으면

가장 먼저 법정지상권의 성립

여부를 분석, 판단해야 한다.

 

 

법정지상권이란 토지와 건물 중

어느 하나의 소유자가 변경되었을 경우,

토지 소유자의 의사에 상관없이 

건물을 계속 사용할 수 있도록 한 권리다.

 

 

법정지상권의 성립 요건은 크게 2가지이다.

 

 

1. 토지에 근저당권 설정 당시 건물이 존재하고,

건물 소유자가 토지 소유자와 동일인이어야 한다.

 

이러한 요건을 갖춘 상태에서 토지만 

경매로 매각된 때에는

 건물 소유자는 낙찰자에게 법정지상권을 

주장할 수 있다.

 

 

여기서 건물의 범위에는 미등기, 무허가도 포함된다.

건물이 완성되지 않았더라도 규모, 종류 등을 예상할 수 있을 정도로 건축이 진행된 상태라면 

미완성 건물도 법정지상권이 성립할 수 있다.

 

 

 

2. 매매 등으로 어느 하나의 소유자가 바뀌는 경우.

예를 들어 A가 토지와 건물을 소유하다가 B에게 토지를 이전하고,

A가 나중에 건물을 철거하겠다는 등의 

특약이 없었다면 A는 B의 토지에 

지상권을 설정한 것으로 본다.

 

 

 

A는 법정지상권을 주장할 수 있는데, 

이는 토지에 압류나 가압류 등이

등기된 후 진행되는 강제경매 사건에도 

동일하게 적용된다.

 

 

 

경매 참여를 위해 가장 중요한 건 

토지 위에 존재하는

낡은 주택의 소유자가 누구인지

파악해야 된다.

 

 

건물에 등기부등본이나 건축물대장이 존재한다면

서류 열람을 통해 

소유자를 파악할 수 있으나,

무허가 건물인 경우는 서류상으로 

소유자를 파악하기 어렵다.

 

그래서, 직접 현장에 임장을 가서 점유자나

인근 주민 등을 통해 확인해야 한다.

 

 

 

 

필요하면 해당 구청 등에서 무허가 건물을

관리하고 있을 가능성이 크지만,

개인정보 보호 문제로

소유자 파악히 쉽지는 않다.

 

 

 

법정지상권이 성립하지 않는 건물이라면,

낙찰자는 건물 소유자를

상대로 통상 

철거 소송을 제기하면 된다.

 

 

법정지상권이 성립한다면 

건물 소유자에게 지료 사용료를 받을 수 있다.

건물 소유자가 2년분 이상의 사용료를

지급하지 않으면

법정지상권에 대한 

소멸을 청구할 수 있다.

 

 

 

여기서, 당사자 간에 지료에 관한 약정이 없었거나,

 법원에 의해 결정된 바가 없다면

지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없다.

 

 

그래서, 계약이나 소송을 통해 사용료에 관한

근거 내용을 기록, 남겨두어야 한다.

토지 사용료를(지료) 주지 않으다면

건물에 대한 강제경매신청도 가능하다.

 

 

 

통상 건물의 철거 수순보다는

강제경매신청을 통해 건물을 저가로

낙찰받는 방식이 일반화되어 있다.

 

 

 

정리하자면,

 

법정지상권 성립요건은

저당권 설정당시 건물이 존재해야 하며

 

토지와 건물의 소유자가 동일해야 하고,

이때 건물은 미등기,무허가

건물이라도 상관없습니다.

 

 

 

토지위에 위치한 건물에 대한

법정지상권 유무는

일률적으로 단정할 수 없습니다.

 

일반 부동산 물건과 공유지분으로 구성된

부동산의 경우 그 판단이 달라질 수 있습니다.

 

 

 

​토지공유자의 한 사람이 다른

공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어

건물을 건축한 후 토지와

건물의 소유자가 달라진 경우

​

 

​토지에 관하여 관습법상의 법정지상권이

성립되는 것으로 보게 되면

토지공유자의 1인으로 하여금

자신의 지분을 제외한

다른 공유자의 지분에 대하여서까지

지상권설정의 처분행위를

허용하는 셈이 되어

법정지상권이 성립되지 않습니다.

 

 

토지 공유자와 건물 공유자가 다를 경우

법정지상권은 성립이 안 됩니다.

그러나 공유자가 과거에 같은 적이 있었다면

성립 될 수도 있습니다.

 

 

토지 공유자와 건물 공유자가 일치할 때

토지와 건물의 공유자가

계속 같아서 성립합니다.

 

 

처분당시(압류)동일인의

소유에 속하여야 하지만

애초부터

원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고

그 소유권이 변동될 당시에

토지와 건물의 소유자가 동일하면

법정지상권은 성립 됩니다.

 

 

 

마지막, 꿀팁으로

 

미등기 건물의 경우 건축대장과 등기부 등본이 존재하지 않는다면

위성지도를 통해 근저당이 설정된

연도 전과 후의

건물 존재 유무를 확인하면 됩니다.