제소전 화해조서: 명도소송

주택임대차계약에서는 빈번하지 않으나, 

상가임대차계약에서는 빈번하게 고려되는 법률절차가 있다. 

그것이 바로 ‘제소전화해’ 이다. 

 

 

 제소전화해는 상가임대차계약을 체결하기 전 

임대인이 임차인에게 요구하거나, 

또는 상가임대차계약을 체결한 이후 반드시

제소전화해에 응할 것을 조건으로

임대차 계약이 체결되기 마련이다.

 

 

이 때 제소전화해에 대하여 잘 모를 경우

임차인은 임대인의 요구에 어떻게 대응해야 할지 당황스러울 수 있다.

 

 

임대인, 임차인 간 갱신 청구, 권리금 등에 대한

분쟁이 늘면서 최근에는 임대차계약 과정에서

'제소 전 화해 조서'를 작성하는 경우도 증가하고 있다.

 

 

여타 업종에 비해 권리금이 고액인 건물 내 병의원이나 약국의 경우

임대차계약 중 작성한

'제소 전 화해 조서'가 임차인의 발목을

잡는 사례도 발생하고 있다.

 

 

제소전화해의 개념

 

 

"제소전화해"란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전

화해를 원하는 당사자의 신청으로

지방법원 단독판사 앞에서

행해지는 화해를 말한다.

 

 

제소전 화해는 ‘명도 판결’과 동일한 효력이 있다.

이 효력은 변론종결 시점 이후에 새로운 점유자가 있더라도

기존의 판결로 강제 집행할 수 있다.

 

 

 

세입자 문제로 고민하는 임대인이

유용하게 활용할 수 있는 제도가

‘제소전 화해조서’이다.

 

 

 

제소전 화해조서는

분쟁 발생 전에 판사 앞에서 분쟁 해결을

미리 합의하는 것으로 화해가 성립되면

판결과 동일한 효력이 있다.

소위 명도 판결을 미리 받아놓는 것과 같은 효과이다.

 

 

 

체결상황과 내용

 

 

제소전화해는 다양한 용도로 사용될 수 있겠으나,

실제로는 ‘명도소송(부동산을 무단으로 점유하고 있는 점유자로부터 부동산을 인도받기 위한 소송)’을

우려하는 임대인의 요구로 체결되는

경우가 거의 대부분이다.

 

 

일반적으로 임대차계약에서 문제가 발생할 경우,

통상적인 임대차계약보다 차임이 높은 형태를 띄고 있는

상가임대차계약에서 문제가 발생할 경우,

 

임차인의 임대차보증금반환채권이 충분히 남아있어

명도 소송이 종료될 때까지

그 차임을 공제할 수 있다면 문제가 없으나,

 

 

 

임차인의 임대차보증금반환채권이 이미

미납된 차임 등으로 인하여 거의 남아있지 아니하다면

통상 민사 소송이 최소 6개월에서 1년 가량이 걸리고

승소하더라도 강제집행에 다시 시간이 다소 소요되는 것을 감안할 때

그 과정에서 임대인의 정신적, 물질적 손해는

매우 막대할 가능성이 높다.

 

 

그러므로 임대인은 임차인과 상가임대차계약을 체결할 때부터

제소전화해를 할 것을 전제로 계약을 체결하게 된다.

제소전화해가 성립할 경우,

임차인이 화해조서에 반하는 행위를 한다면

그에 대하여 명도소송을 거치지 아니하고도

바로 강제집행을 할 수 있기 때문이다.

 

 

당사자가 제소 전 화해 내용을 정해

그 내용을 작성하고, 법원에 제소 전 화해를 신청하면서

작성한 내용을 제출한다.

그러면 법원은 심리기일을 지정해 준다.

 

심리기일에 당사자 본인이나 대리인이 출석하게 되면

법원이 심리 후 제소 전 화해를 성립시키고

그 내용으로 제소 전 화해 조서를 작성한다.

 

 

제소 전 화해 내용에는

주로 임대차계약 당사자, 임대차계약 계약기간, 월차임,

임대차계약에서 당사자의 의무, 의무를 위반했을 때 제재사항,

임대차계약 종료에 관한 사항,

임대차계약 종료 시 임차목적물 인도에 관한 사항 등의

내용이 포함된다.

 

 

성립절차

 

 

 

임대차계약에 관한 제소전화해는

통상 임대차 계약서의 주요 사항(계약기간, 차임, 사용 목적, 계약 해지 사유 등)을 위주로,

 

① 임대차 목적물이 무엇인지,

② 임차인이 임대인에게 지급해야 하는 차임 및 관리비 등은 무엇인지,

③ 만약 임차인이 지급해야 하는 금액을 미납하였을 경우 그에 대한 대처는 어떻게 할 것인지,

④ 당사자의 잘못으로 계약이 해지된 경우 부동산 명도 및 원상복구는

어떻게 할 것인지에 대하여 상세히 기재한다.

 

이 때 그 내용에 있어 어려운 점이 있다면,

화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있는 만큼

추후 변경하기 어려우므로 주의가 필요하다.

 

​

효력

 

확정 판결과 같은 효력으로

강제 집행이 가능하다.

 

제소전화해는 당사자가 서로 합의된 내용을 적어

법원에 미리 화해신청을 하는 제도로

화해가 성립되면법원이 화해조서를 작성하는데

이 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다.

따라서 화해조서를 기초로 강제집행을 할 수 있다(민사집행법 제56조제5호).

 

 

분쟁 발생 전에 미리 법관의 앞에서

분쟁 해결에 대하여 합의하는 것으로,

화해가 성립되면 비록 그 내용에 적법하지 못한 것이 포함되어 있더라도,

특별한 사정(주로 강행법규 위반)에 반하지 않는 한,

화해 성립을 무효로 할 수 없다.

바로 이 점이 제소전 화해의 가장 큰 강점이자

임대인을 위한 유용한 제도라고 할 수 있다.

 

​

 

제소전화해 신청서에는

임대차 계약서의 특약 사항이 그 주요 내용으로 기재되므로

계약서를 작성할 때

무단 양도나 전대차 행위 금지,

손해배상의 예정조항 등

세부적인 내용 등을 충실히 작성할 필요성이 있다.

 

 

주의 사항

 

 

만약 임차인의 입장에서 제소전화해를 맺게 된다면,

화해신청서의 내용은 부동산 퇴거 및 차임 연체 등에 관하여

임차인에게 불리하게 작성되어 있을 가능성이 크다.

 

 

제소전화해는 임대인이 추후 자신에게 손해가 없도록 하기 위하여

임차인에게 요구할 확률이 높으므로,

그 내용 역시 임대인에게 유리하게 작성할 가능성이 높다.

 

 

예를 들어, 현행 상가건물임대차보호법 제10조의8에서는

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는

임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는데,

 

화해신청서상에는 차임 연체액이 3기에 달하지 아니하더라도

계약 해지를 할 수 있도록 규정하는 경우도 있으며,

 

임대인이 법적 방법이 아닌 수단을 통하여 임의로 임차인의 짐을 옮길 수 없음에도

임차인의 동의 없이 가능하다고

규정하고자 하는 경우도 있다.

 

 

그러나, 이렇게 강행규정에 반하는 화해조항의 경우

실제 화해기일에서 재판부의 지시로 인하여

그 내용(차임 연체액이 3기에 달하여야만 계약 해지를 할 수 있도록 하거나,

법적 수단을 통해서 임차인의 짐을 옮길 수 있도록 하는 등)이

수정될 가능성이 높다.

 

 

소송에 비하여 그 절차가 매우 간소함에도 불구하고

그 효력은 확정판결과 같은 효력을 가지기 때문에,

신청인이 요구하는 제소전화해신청서의 내용을

아무런 검토없이 받아들여서는 안된다.

적어도 본인에게 불리한 내용이 있지는 않은지,

강행규정에 반하는 내용이 없는지에 대하여

충분한 검토가 필요하다.

 

 

 

소송의 제기는 제소전화해 불성립조서 

등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 한다(민사소송법 제388조제3항 본문). 

 

다만, 조서등본이 송달되기 전에도 

신청할 수 있다(민사소송법 제388조제3항 단서).