경매 낙찰후 주의사항 정리

경매 투자에서 공을 가장 많이 

들여야 할 과정은 어떤 것일까?

 

값싸게 부동산을 낙찰받는 것이 최선일까 

아니면,

 깔끔한 권리와 물건분석으로 안전하게 낙찰받는 것일까?

 

 

경매 물건을 낙찰 받은 후 명도에 어려움이

의외로 많이 생길 수 있다.

 

임차인이 명도를 거부하고 많은 이사 비용을 청구한다면

어떻게 대처 해야 할지

초보자에게는 힘든 고역이 아닐 수 없다.

 

 

낙찰 후 잔금 납부는 최고가매수인으로서

낙찰 잔대금을 기한 내에 납부하는 것으로

모든 경매 절차가 종결되지는 않는다.

 

 

기존 점유자가 부담해야 할

관리비나 공과금을 대신 처리하는 것

도 발생할 수 있다.

 

 

그리고 명도 절차가 있다.

 

명도는 점유자를 내보내고 소유자로서의 권리를 행사하는 것이다.

낙찰자 입장에서는 돈을 적게 들이고

점유자를 빨리 내보내는 것이 관건으로

경매에서 매우 중요한 과정이라 할 수 있다.

 

 

임차인이 배당금을 돌려받을 경우

명도확인서는 이사 당일에

주도록 하자.

확인서만 받고 이사를 차일피일 미루는

임차인도 있기 때문이다.

 

 

낙찰자에게 주어지는 강력한 무기: 인도명령

 

 

 

낙찰자는 경매 부동산의 소유자나 임차인을 상대로

부동산인도명령을 신청해서

손쉽게 인도명령결정을 받을 수 있고(민사집행법 136조 1항),

이 결정문을 첨부해서 명도집행을 신청할 수 있다.

 

 

낙찰자가 인도명령의 상대방이 될 수 있는

소유자나 임차인과 임대차계약이나

사용대차계약(돈을 받지 않고 무료로 사용하게 하는 계약)을

문서나 구두로 체결하면

낙찰자는 모든 사람에 대해서

인도명령신청권을 상실하게 된다.

 

 

이럴경우, 이전의 소유자나 임차인이

다른 사람에게 낙찰자의 동의를 받지 않고

전대도 가능하다.

 

따라서 부동산인도명령에서

임차인이 사법보좌관에게 임대차계약을 체결하였다고

주장하면

낙찰자는 인도명령을 받을 수 없게 된다.

 

 

임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원(임차권)에 의하여

점유하고 있을 뿐만 아니라

낙찰자는 인도명령신청권을 상실했기 때문이다.

 

 

배당을 못받는 임차인인 경우

적게는 수백만원에서 많게는 수억까지 못받는 경우가 있다.

기존 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면

명도를 하는게 좋다.

 

 

상가의 경우 임차인이 시설투자를 많이 한 경우라면

시설투자비용이 보증금보다 높은 경우라면 상황을 보고

신중히 결정해야 된다.

 

 

명도소송

 

 

임차인이 순순히 명도에 응하지 않을 경우 최후의 수단으로

낙찰자는 명도소송을 통해

승소판결을 받고 그 판결을 첨부해서

명도집행을 신청하는 방법으로 점유가 가능하다.

 

그러나, 명도소송은 시간, 경비 등의 측면에서

효율적이지 못하다.

명도소송은 통상 6개월에서 1년 정도 시간이 걸린다.

그러나, 인도명령은 몇 주에서 1개월 정도로 짧은 시간에

명도를 마무리 할 수 있다.

 

 

입찰 전 권리관계는 세밀하게 살피자.

 

 

 

경매에서 사후처리를 잘하려면

입찰 전 상황판단은 물론

대처능력을 갖고 경매물건 분석을 해야 한다.

 

 

 

현장 답사를 통해 매각서류와 부합되지 않는

내용이 있는지 체크해야 한다.

직접 전입세대 열람과 함께 점유자도 만나봐야 한다.

점유자의 성향과 내역, 위장임차인 여부,

기존임차인의 관리비 연체 여부 등을

확인한 후 추가비용 부담여부를

결정해 낙찰가를 산정해야 한다.

 

 

체납관리비 부분은

매수인이 기존 입주자의 지위를 승계한 것으로 보아

관리비의 공용부분에 대해서만 부담하게 돼 있다.

 

그러나, 실제 경매현장은 이와 다르다.

관리사무소측은 기존 점유자가 전유부분을 납부하지 않고

이사할 경우 짐 반출을 고의적으로 방해해

결국 낙찰자가 전유부분 관리비까지 납부하기도 한다.

 

체납관리비 전체를 모두 납부했다면

입주한 다음 관리사무소를 상대로

채무부존재확인소송이나

지급명령신청을 통해

납부한 전유부분의

체납관리비를 반환받을 수 있다.

 

 

도시가스의 경우

기존의 사용료에 대해서는 부담의무가 없고

소유권 이전 이후분의 사용료만 납부하면 된다.

전기와 수도요금도 새로운 낙찰자로 바뀐

등기부등본을

한전 수금과와 시청 수도과에 제출하면

기존 연체금을 납부하지 않고 마무리 지을 수 있다.

 

 

공장과 주유소, 숙박 등 특수부동산은

연체관리비뿐 아니라

폐기물과 시설 처리비용도 따져 보아야 한다.

일부 공장 경매물건은 폐타이어나 잔존물 처리비용으로

수천만원이 소요되는 경우도 있다.

처리비용은 모두 낙찰자 몫으로 돌아오니

주의해야 된다.