경매에서 법정지상권 해결방법

 

법정지상권이란 

토지와 건물 중 어느 하나의 소유자가 바뀌었을 때, 

토지 소유자의 의사에 상관없이

 건물을 계속 사용할 수 있도록 하는  권리이다.

 

 

토지 경매 때

 ‘입찰 외 건물’이 있으면

가장 먼저 법정지상권 성립 여부를 판단해야 한다.

 

 

법정지상권의 성립 요건

 

 

토지에 근저당권 설정 당시 건물이 존재하고,

건물 소유자가 토지 소유자와 동일인이어야 한다.

이 요건을 갖춘 상태에서

토지만 경매로 매각된 때에는

건물 소유자는 낙찰자에게 법정지상권을 주장할 수 있다.

 

 

 

건물의 범위에는 미등기, 무허가도 포함된다.

건물이 완성되지 않았더라도

규모나 종류 등을 예상할 수 있을 정도로

건축이 진전된 상태라면 미완성인 건물에도

법정지상권이 성립할 수 있다.

 

 

매매 등으로 어느 하나의 소유자가 바뀌는 경우도 성립된다.

 

A가 토지와 건물을 소유하다가

B에게 토지를 이전하고,

A가 나중에 건물을 철거하겠다는 등의

특약이 없었다면

A는 B의 토지에 지상권을 설정한 것으로 간주한다.

 

A는 법정지상권을 주장할 수 있다.

 

 

법정지상권 해결 방법

 

 

토지 위에 존재하는 낡은 주택의

소유자가 누구인지 조사해야 된다.

건물 등기부등본 또는 건축물대장이 존재한다면

서류 열람을 통해

쉽게 소유자를 파악할 수 있다.

 

 

그러나 무허가 건물인 경우에는

서류상으로 소유자를 알아내기 쉽지 않아서

직접 현장에 찾아가서 점유자 또는

인근 주민 등을 통해 확인해야 한다.

 

 

해당 관할 구청 등에서

무허가 건물을 관리하고 있을 가능성이 크지만,

개인정보 보호 문제로 사실 확인이 어렵다.

 

 

법정지상권이 성립하지 않는다면?

 

낙찰자는 건물 소유자를 상대로 철거 소송을 제기하면 된다.

 

 

 

법정지상권이 성립한다면?

 

 

건물 소유자에게 토지 사용료를(지료) 청구하여 받을 수 있다.

건물 소유자가 2년분 이상의 사용료를 지급하지 않으면

법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

 

 

다만 여기서, 당사자 간에 지료에 관한 약정이 없었거나,

법원에 의해 결정된 바가 없다면 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없다.

그래서, 반드시 계약이나 소송을 통해

사용료에 관한 내용을 기록해 두어야 된다.

 

 

 

토지 사용료를 내지 않는다면

건물에 대한 강제경매신청의 방법으로

해결을 도모할 수 있다.

 

 

 

공유지분에 따른 법정지상권 성립여부

 

 

 

토지공유자중의 한 사람이

다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을

건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우

토지에 관하여 관습법상의 법정지상권이 성립

될까?

 

​

 

이런 경우 법정지상권이 성립되지 않는다.

 

​

 

토지공유자의 1인으로 하여금

자신의 지분을 제외한

다른 공유자의 지분에 대하여서까지

지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어

부당하기 때문이다.

 

 

 

동일인 소유에 속하는 토지 및

그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후

지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우,

 

​

신축건물의 소유자가 토지의 소유자와

동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여

토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을

설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한,

 

​경매로 인하여 토지와 신축건물이

다른 소유자에 속하게 되더라도

신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다.

 

​

 

그것은 건물이 철거된 후

신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지

아니하였는데도 신축건물을 위한

법정지상권이 성립한다고 인정하게 되면

 

 

공동저당권자가 법정지상권이 성립하는

신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과

법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이

막혀 당초 토지에 관하여 아무런 제한이 없는

 

나대지로서 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하고

담보를 취득한

공동저당권자에게 불측의 손해를 입힐수 있기 때문이다.

 

​

 

집합건물의 전부 또는 일부

전유부분과 대지 지분에 관하여 공동저당권이 설정된 후

그 지상 집합건물이 철거되고

새로운 집합건물이 신축된 경우에도 동일하다.