공유지분 경매

 

경매를 통한 부동산 취득도 어느새 자산축척이나 수익창출 등 하나의 수단으로 되어버린

지금 일반 경매(아파트 낙찰)로는 수익을 낼수 있는 구조가 어려워 진것이

현재의 경매 시장이라 할 수 있다.

 

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 특수물건 경매인 지분경매, 유치권, 법정지상권, 별도등기, 대지권미등기, 

분묘기지권 등의 조건이 있는 경매물건으로 방향을 선회해 수익을 올리려는 입찰희망자나

투자자들이 늘어나고 있는 추세이다.

 

 

지분경매는 일반물건 매각가율에 비해 5%~10%정도로 매각가율이

낮은 것으로 높은 관심의 대상이 되는 특수물건 중의 하나이다.

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경매로 매각되는 물건 중에 상당수가 지분 물건인데, 이러한 지분매각 물건중에서

옥석을 잘 가려 비교적 소액으로 투자하고도 단기간에 투자원금에 일정한 수익까지 챙길수 있는

투자방법의 하나라 할 수 있다.

 

 

지분물건으로 아파트, 빌라, 단독주택, 토지 등등.

그중에서 아파트 등 주거용 부동산의 경우 공유자들이 각자의 지분 비율별로 구분점유하면서

농사를 짓고 있는 농지(구분점유를 하지 않는 공유 농지도 많음)와 달리

 

 

지분으로만 공동소유하고 있기 때문에 공유물분할청구소송을 통하면

공유물을 매각하여 그 매각대금을 지분 비율대로 나누게 하는 매각분할 하는 것이 대부분이다.

 

 

공유자우선매수 청구권​

 

 

지분경매에서 공유자우선매수 청구권에 대해 잘 알고 접근할 필요가 있다.

공유자우선매수청구권을 행사하면 낙찰을 받아 

최고가매수신고인의 지위를 확보하더라도

그 지위를 공유자가 강탈해 가기 때문에 낙찰을 받아도 그 효력이 없어지게 된다.

 

그동안 물건에 대한 조사를 하고 권리분석과 현장 임장을 위해 고생한 보람이 한순간에

날아가기도 한다.

 

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그러나, 이런 지분 물건의 장점은 소액으로 투자를 하여 수익을 창출할 수 있다는 점 때문에

많은 사람들이 입찰하여 경쟁이 치열한 편이다.

 

 

 

지분경매 주의사항

 

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지분물건은 아파트의 지분이나 주택의 지분 등 낙찰을 받는다 하더라도 바로

입주하여 거주할 수 없는 한계를 가지고 있다.

 

물론 한쪽 방을 쓰는 방법이 있을 수 있지만 현실적으로 용이하지 않아

직접 입주하여 사용하기 위한 목적으로 낙찰을 받는 것은 현명한 선택이 아니다.

 

 

지분 물건이 농지라면, 관할관청을 통해 농지취득자격증명원이

발급 가능한지를 확인 해야 한다.

 

다른 공유자들과 협의가 원만하지 못할 경우 장기전도 염두에 두어야 한다.

그래서, 대출을 받거나, 다른 사람에게 돈을 빌려서 입찰 하는 것은 삼가해야 한다.

 

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더불어, 지분 물건은 금융기관에서 대출을 꺼려하여 대출받기가

힘들다는 점도 알고 있어야 한다.

 

 

 

싸게 사는 것이 답이다.

 

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시세보다 싸게 낙찰 받는 것은 수익률뿐만 아니라 

부동산 투자의 장점이자 반드시 필요한 요소인 안정성과도 밀접한 관련이 있다. 

시세보다 싸게 낙찰 받는 것만으로도 수익은 물론 안정성까지 확보했다고 보아야 한다. 

그렇다면 경매에서 가장 중요하게 여기는, 

시세보다 싸게 낙찰을 받는 방법은 없을까.

 

 

지분경매에 나오는 물건의 종류는 의외로 다양하다.

거의 모든 부동산이 망라되어 있다고 될 것이다.

이것은 지분 경매에 나오는 물건 중에서 취득하기 희망하는

부동산을 얼마든지 선택할 수 있다는 뜻이다.

 

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많은 사람들은 경매에 참가하기에 앞서 경매정보지나 인터넷 경매 사이트에서

경매에 참가할 물건을 선택한다.

하지만 대부분의 사람들이 지분경매로 나온 것은 우선 제외한다.

아예 쳐다보지도 않는다는 것이 맞을 것이다.

 

 

이처럼 지분경매에 관심을 보이지 않아 평균 낙찰률은 약 30%에서

많게는 50%미만의 물건도 어렵지 않게 볼 수 있다.

이것은 현재 경매 평균 낙찰률을 생각하면 상당히 낮은 낙찰률이다.

 

 

이처럼 경매에 참가하는 사람들이 지분경매를 기피하는 이유는 무엇일가?

여러 가지가 있지만 우선 지분경매로 나온 부동산에 대하여 경매에 포함되지 않은

지분을 갖고 있는 다른 지분자에게 우선매수신청 기회를 주고 있기 때문이다.

법원에서 우선매수신청 기회를 주는 것은 지분 관계 변화에 따른

분쟁과 혼란을 막기 위한 것이지만,

경매에 참가하려는 사람들에게는 불참의 이유가 되는 것이다.

 

 

예를 들어 지분경매로 나온 토지를 3명이 각자 1/3씩의 지분을 갖고 있고

그중 한사람의 지분에 대해 경매가 진행중 이라하자.

경매에 참가한 사람은 그 토지를 낙찰받기 위하여 사전 조사를 마치고

고민 끝에 경매에 참가하여 낙찰을 받는다.

하지만 이때 나머지 지분을 갖고 있는 사람 중에 한 사람이라도

우선매수신청을 할 경우 상황은 정반대로 바뀐다.

 

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우선매수신청자는 일반 입찰자들과 같이 법원에 똑같은 입찰보증금을 보관하고

경매대상 지분에 대해서 우선 매수신고를 할 수 있다.

이처럼 지분공유자의 우선 매수 청구권 때문에 일반낙찰자가 낙찰을 받는다 하더라도

공유지분자가 우선 매수신청을 하면 낙찰이 무효가 되며,

공유지분자가 낙찰자가 되는 것이다.

낙찰 받은 입찰자는 입찰 보증금만을 되돌려 받게 된다.

 

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물론 입찰 보증금은 다시 돌려받지만 낙찰을 받기 위해 투자한 시간과 금전, 노력 등이

헛수고가 되면서 결과적으로 손실이 발생한다.

이처럼 헛수고를 할 우려가 있기에 많은 사람들이 경매 참가를 꺼리는 것이 지분경매이다.

 

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지분 공유자의 우선매수신청 이외에도 또 다른 문제가 있다.

그것은 낙찰이 됐다 하더라도 추후 재산권 행사나 매각이 쉽지 않다는 점이다.

공유지분 부동산은 일반 중개업소에 매물로 내놓아도 거래가 이뤄지지 않는다.

또한 토지의 경우 건물을 지으려고 해도 지분을 공유하고 있는

사람들이 동의해주지 않으면 안된다.

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이처럼 복잡한 관계 등이 얽혀 있어 일반적으로 지분 경매를 기피한다.

하지만 역으로, 이와 같은 문제를 원만하게 해결할 수 있다면,

지분 경매만큼 좋은 경매 물건도 없다.

 

 

 

무엇보다 경매 물건 중에서도 낙찰을 싸게 받을 수 있는 물건이기 때문이다.

낙찰가가 싸다는 것은 그만큼 높은 수익을 올릴 수 있는

기회가 있다는 뜻이기도 하다.