개인, 법인 임차인 여부에 따른 보증금 인수 여부 주의

 

집주인이 보증금 관련 채무 관계를 제대로 확인하지 않고 

집을 판 뒤 보증금을 배상하게 된 경우, 

이 거래를 주선한 공인중개사에게 법적 책임을 물을 순 없다는

대법원 판결이 나왔다.

 

 

 

손씨는 2020년 5월 자기 소유의 울산 중구 아파트를

김씨 중개로 2억8000만원에 매매했다.

당시 아파트는 법인인 한국에너지공단이 임차인으로 

2억원의 보증금을 내고 사용하고 있었는데,

 

 

 

손씨는 아파트 매매 계약을 체결하며

임대차 보증금 채무 2억원을 매수인에게 넘기고 나머지

차액인 8000만원만 받기로 했다.

 

손씨가 이 과정에서 임차인의 동의를 받지 않은 것이 문제가 됐다.

 

 

 

주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은

개인 임차인과 달리 법적으로 보호받기 어렵기 때문에

현행법은 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고

책임을 면제받으려면 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있다.

 

 

손씨 아파트 매수인은 임차인에게 보증금을 돌려주지 않은 채

아파트를 담보로 근저당권을 설정했고,

이후 아파트는 경매에 넘어갔다.

 

 

 

1심은 공인중개사의 주의 의무가 없다고 보고

원고 패소로 판결했지만,

2심은 반대로 주의 의무를 긍정해 원고 일부 승소로 판결했다.

 

그러나,

 

 

 

대법원은 채무 인수의 법적 성격을 가리는 행위는

단순한 사실 행위가 아닌 법률 사무로 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서

채무 인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다며 판결을 뒤집었다.

 

 

 

공인중개사의 중개 행위는

매물에 대해 주선하는 목적일뿐,

변호사 등이 하는 법률 업무와는 구별된다는 취지다.