소액으로 가능한 지분 투자의 핵심포인트

 

온전한 물건이 아닌 지분 물건은 일반적으로

특수물건의 영역으로 분류되어져 왔습니다.

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그러나,

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공유 부동산의 법적인 성격과 분할절차에 대해 충분하고 정확한

이해가 있으면 감정평가액보다 많이 저렴한 것을 경공매로

취득 할 수 있습니다.

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낙찰받으려는 지분 외에 다른 공유 지분의 소유관계는

단순한 것이 좋습니다.

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그것은 지분을 여러 사람이 공유할 경우 각 지분의 소유권자들은

서로 아쉬울 것 없는 상황이기 때문입니다.

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그러나, 지분을 여러 사람이 공유하더라도 서로 가족관계이면 협상에서 소형지분을

낙찰받은 사람이 협상의 우위를 점할 수 있습니다.

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낙찰 후 공유지분자와 협상을 하게 되는데,

협의가 원만하지 않을 경우

공유물분할청구 소송을 통해 형식적경매에 붙여 낙찰 가액에 따라

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공유자 지분 비율로 대금 분할을 하게 되는데

​여기서, 최초 지분경매로 낙찰된 금액과 전체로 낙찰된 후 지분 배분 비율의 금액 차이에 따라

수익율이 결정 됩니다.

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[참고글]

​지분 수익사례 

 

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법원은 기본적으로는 현물분할을 원칙으로 하지만,

부동산은 현물분할할 수 없는 경우가 훨씬 많습니다.

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법원은 현물분할이 아닌 대금분할을 명령하게 되고,

전체 부동산을 경매로 매각해서 경매비용을

제하고 나머지 매각대금을 지분의 비율대로 나누어 주게 됩니다.

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공유물분할 재판의 성격은 일반 다른 민소와 달라 분할을 위한

공평타당한 방법이 무엇인지에 대해 초점이 맞추어질 뿐,

분할을 할 것인지 여부 자체에 대한 논란은 없습니다.

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[참고글]

​공유물분할 청구 전자소송

 

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분할에 소요되는 비용 역시 재판비용 즉, 인지대, 송달료, 감정비용으로

변호사 선임없이 본인이 스스로 전자소송을 통해 진행할 수 있습니다.

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물론, 나홀로 전자소송이 힘드시면 법무사를 고용하셔도

됩니다. ( 대략 200 ~ 300만원 소요)

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다른 공유자 전부를 피고로 정하여 제기되어야만 판결이 선고되는데

공유자가 너무 많을 경우 송달자체가 지연되거나 송달이 되지 않는 경우가

자주 발생 합니다.

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송달을 위해 재판이 장기화될 경우 낙찰대금 회수가 늦어질 수 있고 ,

종국적으로 송달이 이루어지지 못함으로 인하여 분할 판결을 선고받을 수 없는

상황이 발생 할 수도 있으니 주의해야 합니다.

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​다음으로 공유자의 지분에 근저당이나 가압류 등(제한물권)가 설정된 경우 비록 본인이

낙찰받은 지분에는 제한물권이 없고 다른 공유자의 지분에만 제한물권이 있는 상태에서

공유물분할판결을 받는다면,

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등기법상으로 분할된 이후의 본인 토지에 다른 공유자에 대한

제한물권이 그대로 전사(유지)될 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

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지분물건은 협상이 해결되면 바로 정리가 되지만

그것이 여의치 않을 경우 장기간 자금이

묶이게 되는 경우가 생깁니다.

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그래서 가능하면 단기간에 정리될 수 있는 물건에

투자해야 하는 것이 투자의 핵심입니다.

그래서, 토지보다는 아파트가 투자 기간도 짧고, 빠른 해결이 가능합니다.

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지분물건의 해결은 소송보다는 협상으로 해결하려는 의지가 중요합니다.

본인이 낙찰받은 지분의 가치에 대한 정확한 설명과 설득을 통해

상대방을 설득해야 단기간에 해결 및 승부를 볼 수 있습니다.