체납된 관리비 필요경비로 인정 받는 방법

부동산 물건을 낙찰 후 체납관리비를 납부했는데 이 관리비가

양도소득세 납부 시 필요 경비로 인정이 될까요? 인정이 된다면 필요한 조건은 없을까요?

​

낙찰자가 납부한 체납관리비중 공용부분에 대한 관리비는 필요경비로 인정 됩니다.

전용부분 관리비가 아닌 공용부분에 대해서만 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

​

 

대법원 판례에 의하면 전소유자가 체납(미납)한 관리비에 대하여 낙찰자는

​

- 전체 관리비 중 공용부분(전용부분 제외)에 대하여 승계를 해야 하고(대법원2001.9.20 선고 2001다8677),

 

- 연체된 관리비에 대한 연체료는 승계할 필요가 없으며(대법원2006.6.29 선고 2004다3598, 3604),

 

- 전체 미납관리비 중 3년 치만 승계대상이다(대법원1996.9.20. 선고 96다25302).

​

건물 낙찰로 인하여 전 소유자가 부담하는 공용부분 체납관리비 납부 의무를 법적으로 승계했고 전 소유자로부터 상환 받을 가망이 없는 점, 단전/단수 등의 조치를 피하기 위해 부득이하게 체납관리비를 납부한 점을 비추어 볼 때 매입가액에 가산되는 부대비용으로 필요경비에 해당한다고 일관되게 밝히고 있습니다( 대법원 2013. 4. 26 선고, 2012두 28285)

​

 

참고로 아래의 판례도 참고하세요

서울고등법원 2012. 11. 15 선고, 2012누 3608​

​

건물을 경락 받아 취득했으나 전 소유자의 관리비 체납을 이유로 건물 관리단이 관리를 소홀히 하여

건물을 사용하는데 지장을 받은 점, 관리단이 제기한 소송의 화해권고 결정에 따라 체납 관리비를

지급한 점, 전 소유자의 무자력으로 관리비를 상환 받지 못한 점 등을 비추어보면 매입가액에

부가되는 부대비용으로 필요경비로 인정하는 것이 타당하다.

---

낙찰자가 3년치 공용부분에 대한 관리비를 부담하게 되어 있고,

실제 낙찰자가 납부한 미납관리비를 전소유주에게 청구할 수 있으나

현실적으로 전소유주를 상대로 받아 낸다는 것은 쉬운 일이 아닙니다.

​

 

낙찰받은 부동산을 매각시에 양도차익이 발생하였을 경우,

대신 납부한 미납관리비를 양도소득세 계산시 필요경비로 인정을 받을 수가 있을까요?

​

 

대법원 판례에 의하면( 대법원 2013. 4. 26 선고, 2012두 28285) , 필요경비로 인정받기 위해서는 전소유주에게 청구하여 받을 가망성이 없고 부동산을 사용하기 위해 부득이한 사유가 있었다는 것을 증거로 남겨 놓을 필요가 있습니다.

​

지급명령 신청을 한 후 확정판결 받아 두거나 해당 관리사무소로부터 단수, 단전에 대한 공문 등 증거자료를 보관할 필요가 있겠습니다.

​

세무서에서 필요경비로 인정받지 못하는 상황이 발생 할 경우 상기 판례를 활용하시고, 관리사무소로부터 받은 영수증에 체납관리비 납부영수증,

 

이전 소유자 이름이나 공용부분의 연체기간, 납부자 성명(취득자), 납부 연월일이 기재되어있는지 확인 하시고 이러한 사항 등이 누락된 경우 관리사무소로 부터 납부영수증을 재발부 받아 보관하여야 합니다.

​

추후 세무서에 소명자료로 제출하여 필요경비로 인정 받을 수 있습니다.