내 소중한 전세금 지키기: 전세권 설정하기

전세권이란?

타인의 부동산을 점유해 사용하는 대가로 전세금을 지급하고

그 부동산의 후순위 채권자보다 전세금을 우선적으로 받을 수

있는 권리로 물권을 의미 합니다.

 

 

경매물건을 살펴보다보면 아래와 같이 경매개시결정 앞에

전세권이 있는 경우를 종종 보게 됩니다.

 

1순위 전세권

2순위 경매개시결정

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경매개시결정보다 선순위에 있는 전세권도 기준권리가 될 수 있습니다.

여기서, ​전세권이 말소기준권리가 되려면 부동산에 대한 전체설정 즉,

경매를 신청하거나 배당요구를 해야 됩니다(집합건물-아파트, 다세대, 연립).

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그러나 단독, 다가구 주택 같이 주택일부의 최선순위전세권은 말소기준권리가 될 수 없습니다.

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전세권이 기준권리라면 경매로 소멸돼 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없습니다.

 

그러나

 

법원의 매각물건명세서에 “을구 순위 0번 전세권설정등기(2019년 6월 1일)는 말소되지 않고

매수인에게 인수됨”이란 문구가 있다면 주의가 필요합니다.

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임대차 기간이 종료한 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 전세권자는

전세금을 반환 받기 위해 경매를 신청할 수 있습니다.

경매를 신청한 선순위 전세권은 기준권리로 간주돼 경매로 소멸됩니다.

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전세권자 입장에서 선순위 전세권에 근거해 임의경매가 진행된다면 배당을 받을 때 후순위 권리보다 우선해 배당을 받지만, 경매를 신청하지 않은 선순위 전세권은 해당 경매로 배당을 받을 수 없어 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

 

여기서, 경매를 신청하지 않은 선순위 전세권도

배당요구종기까지 배당을 요구하면 경매로 소멸되게 됩니다.

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전세권과 구별되는 임차권은 임대차계약인 전세는 채권에 불과하여 원칙적으로

임차인은 임대인인 집주인에게만 자신의 임차권을 주장할 수 있으며,

주인이 집을 다른 사람에게 팔거나 아니면 경매가 진행된어 낙찰자가 있다면

비록 임차인이 등기부상의 다른 권리들 보다 먼저 임대차계약을 체결했다

하더라도 매수인이나 낙찰자에게는 자신의 임차권을 주장할 수 없게 됩니다.

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물권인 전세권을 설정하면, 전세권이 최선순위이면 전세권자는 매수인이나 낙찰자에게

남은 전세기간 동안 거주할 수 있는 권리와 전세기간이 도과하면

전세보증금을 반환받을 수 있는 권리, 곧 대항력을 주장할 수 있게 됩니다.

​

 

임차권과 전세권의 차이는 경매신청권의 유무에 있습니다.

​

 

등기된 임차권에는 경매신청권이 없으므로 임차권자가 보증금을 돌려받으려면

법원에 보증금반환소송을 제기하여 승소확정판결을 받아 강제경매를 신청해야 하는

반면에 전세권자는 바로 전세권에 기해 임의경매를 신청할 수 있습니다.

​

 

선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 했거나, 전세권자가 경매신청권자라면

배당을 받고 당연히 말소되지만, 본질적으로 선순위전세권은 금전지급을 구하는

권리 즉 말소기준권리가 아니기 때문에 이 경우 외에는 말소되지 않고 낙찰자가

인수해야 하기에 주의해야 합니다.