전세 등 자취한다면 반드시 최우선변제권 알고 있어야 합니다!

반응형

홍길동씨는 지방에서 서울로 이사를 합니다.

부동산에 들러 계약을 하는데

부동산 관계자가  길동에게 서울시 최우선변제권에 대해 아는지 물었습니다.

대학을 졸업한 길동에게도 최우선변제권은 생소한 단어였습니다.

 

부동산 관계자는 “서울시 최우선변제권은 서울시에서 최대 3,700만 원까지 어떤 일이 생기든

보증금을 보호해주는 제도”라고 설명해주었습니다.

 

 

 

 

최우선변제권은  ‘대항력을 갖춘 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도

보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있는 제도 입니다.

소액보증금 우선변제를 최우선변제라 하는데, 최우선변제권을 받기 위해서는

대항력을 갖춰야 하고, 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인이어야 합니다.

 

그렇다면 여기서 대항력이 무엇인지 알아보겠습니다.

 

 

주택이나 상가가 경매에 넘어갔을때 세입자의 권리를 지켜주는 수단으로

경매에 관심이 없는 분이더라도 임차인 입장에서 꼭 알아두어야 됩니다. 

 

임대차계약을 하고,  집을 인도받고
전입신고를 해야 대항력이 발생합니다.

상가의 경우는 반드시 사업자등록을 해야 합니다.

​
대항력은 전입신고 한 날의 다음날 0시에 효력이 발생하고,
경매에서 대항력이 발생하려면, 대항력의 효력발생일이

말소기준권리보다 선순위(=빨라야)여야 합니다.

---

 7개의 말소기준권리 : 

① 저당권        ② 근저당권       ③ 가압류등기   ④ 압류등기  ⑤ 경매개시기입등기  

⑥ 담보가등기  ⑦ 전세권등기

---

다시말해 대항력이란 대항요건을 갖추고, 선순위이어야 합니다.

728x90

대항력이 있는 임차인은 경매로 소유자가 바뀌어도 
배당요구를 안하면  존속기간까지 거주할 수 있고, 

임차보증금 전액을 반환받을 수 있습니다.

​
선순위임차인이라면 배당요구를 해서 배당을 받을 수도 있으니

참고하세요.

​
대항력은 있는데 확정일자가 없는 경우가 있습니다.
그럴경우 보증금은 지킬 수 있지만 배당에는 참여할 수 없기때문에
보증금을 회수하는데 어려움이 있습니다.

​
확정일자란 행정복지센터나 세무서(상가의 경우), 인터넷등기소에서 
임대차 계약서에 임대차계약일을 확인하고 도장을 찍어주는 것으로  
전세권등기를 하지 않아도 확정일자를 기준으로 배당에 참여할 수 있는

순위가 생기고 이걸 우선변제권이라 합니다.

​
정리하면, 

우선변제권 성립 요건은

- 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아야 된다.
- 배당요구종기 전까지 배당요구를 해야 된다.
- 대항요건을 배당요구 종기까지 유지해야 된다(이사가면 무효)

최우선변제권은 임대인이 채무불이행으로 집이 경매에 넘어가거나 

다른 이유를 통해 보증금을 돌려주지 못하더라도 최우선으로 보호해줍니다.

상기 사례에서 서울시는 3,700만원까지 최우선변제권을 통해

보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

사례를 통해 조금 더 알아볼까요?

 

이사하고 바빠서 전입신고를 6개월 늦게 한 사이에 저당권이 설정되었습니다. 1년쯤 지나 저당권을 설정한 은행이 경매를 신청했는데 전세보증금을 돌려받을 수 있을까요?

소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다.
소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐

대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을
그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다.

또한 비록 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있습니다.

 

실제 변제받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에
집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.

 

 

새로운 집으로 이사를 할 경우  반드시

등기부등본을 통해 선순위로 말소기준 권리에 해당하는

사항이 있는지 확인하세요.

 

 

대항력이란 무엇인가요?

 

이사는 가야 되는데 주인이 보증금을 돌려주지 않는다면?

 

내 소중한 전세금 지키기: 전세권 설정하기

 

경매 진행 중 나의 전세금 배당을 다 못 받는다면 어떻게 하지?