소액투자

공유지분 투자 이렇게 하세요.

청로엔 2021. 12. 16. 08:08
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공유지분 물건 투자로 수익을 올리고자 할때 다음과 같은 사항만 유의하고 주의한다면

경매시장에서 효자 종목으로 꾸준하게 투자를 이어 갈 수 있을 것으로 전망합니다.

 

첫째, 과반수 이상의 지분보다는 소형지분을 낙찰받아라.

내 소유의 지분 때문에 다른 지분권자가 자신의 재산권행사 등에 어려움을 느끼게 되면

상대적으로 작은 규모의 내 지분을 사들이려 할것입니다.

 

둘째, 발전 가능성을 염두에 두자.

지분 경매로 나온 토지 전체가 맹지인 토지에 입찰하면

어떤 방법으로도 발전 가능성을 찾기 힘들 것입니다.

그 상태에서는 협의도 쉽지 않습니다.

그래서 특히 지분 경매처럼, 서로간의 입장이 다르고 관계가 복잡한

경매에 참가할 때는 도로의 접근성과 토지의 모양이 중요합니다.

공동 지분 소유주가 흔쾌히 분할에 응하려면 그만큼의 대가를 지불해야 하기 때문입니다.

그래서 지분 경매로 나온 토지는 분할 뒤의 도로 접근성, 토지의 모양, 경제적인 가치

등이 종합적으로 고려되어야 합니다.

 

 

단독이나 다가구주택 등 오래된 주거지나 재개발, 단독주택재건축, 아파트 재건축,

재촉지구 등의 지분 경매인 경우는 그 지분이 새로운 아파트의 분양권 확보등의

가능성이 있어서 좋습니다.

수용되는 지역의 지분물건도 적극적인 공략도 필요합니다.

도로수용 예정지나 신도시 예정지, 공단이나 지방산업단지 및

국가 산업단지, 공원, 철도, 역사 항만 공항, 지자체 특화사업단지도

눈여겨 보아야 합니다.

 

 

 

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셋째, 공유자우선매수청구권을 고려하자.

공유지분이 1/2의 경우 공유자 우선 매수청구권이 들어올 확률이 높다 할 것입니다.

다수 공유자가 있을 경우 낙찰 확률이 높으나, 향후 소송으로 갈 경우 시간이

많이 소요될 수 있는 단점도 동시에 고려해야 합니다.

통상 등기부 등본을 통해 지분권자가 다수일 경우,

그 구성원 중에 해외 주소지를 둔 외국인이나, 나이가 드신

어르신이 계실 경우도 주의해야 합니다.

 

넷째, 법정지상권이 있는 물건은 주의가 필요하나, 더불어 기회가 될 수 있다.

경매로 나온 지분 토지 위에 건물이 존재하는 경우,

법정지상권 성립과 관련해서도 토지공유자들간의 구분소유적 공유관계 여부를

살펴보아야 합니다.

대법원(86다카2188)에 의하면, 토지 공유자 중의

1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매 한 경우

당해 토지에 관하여 건물 소유를 위한 관습상의 법정지상권 성립은 불허됩니다.

그러나, 토지공유자들간의 관계가 구분소유적 공유관계일 경우에는 달리 판단하고 있습니다.

대법원(2004다13533)에 의하면, 공유로 등기된 토지의 소유관계가

구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면

건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 됩니다.

 

 

공유지분 형태에 따른 법정지상권 성립여부

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토지지분을 경매로 취득할 경우 공유자들간의 관계가 구분소유적 공유관계에 있는지

여부를 경매기록이나 현황조사 등을 통해 면밀하게 확인할 필요가 있습니다.

 

 

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