내 소중한 전세 보증금 지키는 또 하나의 방법: 강제경매

전세로 살다가 기한이 다 되어 다른 곳으로 이사를 가려고 할때
통상 보증금을 돌려받아야 되는데, 집 주인이 돌려주지 않을 경우
난감한 상황에 처합니다.

상기와 같은 상황에서 다른 세입자를 구하면 되는데, 주인의 자금사정에
문제가 있다는 사실이 있다면 이 또한 세입자를 구하기 어려운 상황에
노출될 수 있습니다.

이럴경우 나의 소중한 전세 보증금을 회수할 방법은 없을까요?
바로 강제경매를 신청하면 됩니다.


경매는 크게 2가지 종류로 나눌수 있습니다.

강제경매와 임의경매 등이 있고, 공유물분할청구 후 진행하는 형식경매가 있습니다.

​강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 
그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 

​채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우
채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 

절차가 강제경매입니다.

​임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말하며, 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 
그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있습니다. 이것이 바로  임의경매입니다.

​
경매절차는 통상 
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① 목적물 압류 ② 현금화 ③ 채권 변제 

 

3단계의 절차로 통상 진행됩니다.

 

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강제경매 절차

변제기가 도래한 채무에 있어서 채무자가 여러가지 사유로 채무변제의 의무를 이행치 아니할 때 채권을 변제받고자하는 채권자가(세입자)  채무자(집주인) 소유의 부동산을 강제로 매각하여 줄 것을 관할법원에 요청하는 절차를 말합니다. 

​다시말해서, 판결문 등 집행권원을 획득하였으나 채무자의 임의 변제가 이루어지지 않고 있다면 
강제집행을 진행해야 합니다. 

​우선적으로  확인해야 할 사항은 채무자가 소유하고 있는 부동산이 있는지 입니다. 
인터넷 등기소를 통해 채무자 주소지 부동산이 채무자 소유인지 확인해야 합니다. 

채무자의 소유의 부동산으로 확인되면 바로 부동산 강제경매를 신청 합니다. 
채무자 소유의 부동산이 아니라면 임대차 보증금에 대한 압류도 검토 할 수 있습니다.

 

강제경매신청서.hwp

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강제경매 신청은 서면으로 하여야 하며, 다음 사항을 기재하고 기명날인하여야 합니다.

① 채권자와 채무자의 성명과 주소
② 집행법원
③ 부동산의 표시

강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시하여야 합니다. 

일반적으로 부동산등기부등본의 표제부에 기재되어 있는 사항을 기재하면 됩니다.

​④ 강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액

 

강제경매에서 변제를 받으려고 하는 청구액 전액을 기재하여야 합니다.

​⑤ 집행할 수 있는 일정한 집행권원

집행권원은 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시하고  그 청구권에 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다. 

확정된 종국판결, 가집행의 선고가 있는 종국판결, 소송상 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 화해권고결정 등이 집행권원에 해당합니다.


강제경매 신청에 필요한  첨부서류 다음과 같습니다.

​
① 집행권원의 집행력 있는 정본

② 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류

 - 집행권원의 송달증명서(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어 있는 경우에는 제출생략가능), 
- 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 
각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서, 

- 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서, 
- 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 
- 집행불능증명서 

​③ 부동산등기부등본이나 이를 대신할 수 있는 서류

④ 부동산목록 10통

⑤ 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원의 인지를 붙임)

⑥ 대법원 수입증지 부동산 1개당 2,000원 첩부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)

⑦ 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통

⑧ 비용의 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야 합니다.

 
신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기부초본), 
대리인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출하여야 합니다.


강제경매신청서 제출은 경매 대상 부동산의 소재지를 관할하는 법원에 제출하면 됩니다.

신청서를 접수하면 법원에서는 경매 개시 결정을 하여 압류를 명하게 됩니다. 

결정문은 채권자와 채무자에게 송달하며, 실무적으로는 등기 촉탁이 이루어진 후 채무자에게 송달합니다. 채무자에 대한 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매 절차를 속행할 수 없으므로 반드시 
채무자에게 송달되어야 합니다.

​경매개시 결정 후 매각기일 이전의 날짜를 지정하여 배당요구종기일을 지정하고, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 개시결정 뒤 가압류 채권자등은 배당요구를 하여야만 배당 받을 수 있습니다. 

​우선변제권이 있는 채권자라도 반드시 기한 내애 배당 요구를 하여야 하며, 만약 배당요구를 하지 않는다면 배당절차에 참가할 수 없으므로, 부동산 강제경매에서 배당요구종기일 안에 배당요구를 하는 것은 매우 중요합니다.


임의경매 절차

부동산 소유자를 채무자, 물상보증인 등 (담보물권설정자)으로 하는 근저당권, 저당권등의 담보물권자가 그 담보물권에 기해 신청하는 것으로서, 

​강제경매와는 달리 등기된 담보권의 권리자는 경매신청권 이 있기 때문에 별도의 소송절차나 판결문(채무명의)등이 필요 없습니다.


임의경매를 신청(실행)할 수 있는 담보권의 종류는 아래와 같습니다.

​① 변제기가 도래한 근저당권

② 변제가 도래한 저당권

③ 변제기가 도래한 담보가등기권

④ 변제기(계약기간)가 도래(만료)한 등기된 전세권 등

⑤ 유치권

⑥ 전세권(건물 전부에 설정된 경우)

 
강제경매를 통해 배당을 받으면 모든 절차가 종료되나, 본인이 직접 낙찰받은 후 이를 처분한다면
양도세에 주의해야 합니다.

 21년 6월 1일 이후 1년 미만 보유한 주택을 처분할 때 양도세율이 기존 40%에서 70%로 
 오른 점에 주의가 필요합니다.

낙찰 후 양도세 보유기간을 따질 때 세입자 거주기간은 포함하지 않아 1년 이내에 처분할 경우
70%의 양도세가 적용될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

전세 등 자취한다면 반드시 최우선변제권 알고 있어야 합니다!

 

내 소중한 전세금 지키기: 전세권 설정하기

 

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