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공유지분 물건중에서 거주용 부동산을 낙찰받을 경우
공유자가 점유할 때와 일반 임차인이 점유할 때 그 권리관계를 잘 살피고
입찰에 임해야 겠습니다.
공유자가 점유하고 있는 주거용 물건의 경우
통상 공유자를 상대로 낙찰 받은 지분에 대한
권리행사의 일환으로 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.
이후 판결문으로 공유지분 소유자를 상대로
강제경매를 신청할 수 있고,
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공유자우선매수권을 행사하여 나머지
지분을 취득할 수도 있습니다.
공유자와의 협상이 여의치 않을 경우 공유물 분할 청구소송 후
형식적 경매를 통해 해결이 가능합니다.
여기서 직접 경매에 참여하여(이때 공유자우선매수청구권 행사는 안 됩니다.)
낙찰 받을 수도 있습니다.
더불어, 채무자 겸 공유자가 물건을 점유하고 있을 경우
낙찰자는 보존행위로서 채무자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있습니다.
일반적인 공유자인 경우 낙찰자는 취득한 지분이 과반수에 달하느냐에 따라 결정됩니다.
낙찰자의 지분이 과반수에 달하면 관리행위로서 점유자를 상대로 인도명령을
신청할 수 있고 과반에 달하지 않으면 인도명령을 신청할 수 없습니다.
공유자가 아닌
대항력이 없는 임차인의 경우 공동 임대인이 임차인에게 부담하는
임차보증금반환의무는 성질상 불가분으로
임차인의 보증금은 지분비율에 의해 배당하는 것이 아니라 전액을 배당합니다.
매수인의 지분이 과반에 미치지 못하면 임차인은 대항력 유무에 관계없이
거주할 수 있고, 낙찰자는 명도를 할 수 없습니다.
대항력이 있는 임차인이 있는 경우 임차인이 대항력이 있으면
대항력에 의해 거주할 수 있고, 대항력이 없더라도 낙찰자가 취득한
지분이 2분의 1이하면 그 취득부분에 대해서는 임차인을 상대로 명도를 할 수 없습니다.
낙찰받은 공유지분 물건에 대해 인도청구 가능할까?
낙찰받은 공유물에 대한 관리의 한 일환으로 공유물의 다른 지분권자를 대상으로 인도를 청구하는 것이 가능할까? 일반적으로 다수의 지분권자는 보존행위 여부를 논하지 않고 관리행위로서
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