부모님 아파트 물려받을 때 세금 '0원' 만드는 유일한 방법

 

🏠 절세 전략: "부모님 집 물려받으면 세금 폭탄 맞는다던데..." 걱정하지 마세요. 조건만 맞으면 최대 6억 원까지 공제받아 세금을 0원으로 만들 수 있는 '동거 주택 상속 공제' 제도가 있습니다. 수천만 원을 아끼는 효자 종목, 그 까다로운 조건과 활용법을 완벽하게 정리해 드립니다.

대한민국 자산의 대부분은 부동산, 그중에서도 아파트에 집중되어 있습니다. 부모님이 평생 일궈오신 소중한 아파트 한 채, 나중에 물려받게 되면 상속세 걱정부터 앞서는 것이 사실입니다. 서울 및 수도권 아파트 가격이 급등하면서 이제는 평범한 중산층 가정에서도 상속세는 남의 일이 아니게 되었습니다. 10억 원짜리 아파트 한 채만 있어도 준비 없이 상속받았다가는 수천만 원의 세금을 내야 할 수도 있기 때문입니다.

하지만 세법에는 부모님을 모시고 산 자녀에게 주는 아주 강력한 혜택이 숨어 있습니다. 바로 '동거 주택 상속 공제'입니다. 이 제도를 잘 활용하면 10억 원이 넘는 아파트도 세금 한 푼 내지 않고 물려받는 것이 가능합니다. 오늘은 상속세의 기본 공제 한도부터, 동거 주택 공제의 핵심 조건, 그리고 주의해야 할 함정까지 꼼꼼하게 따져보겠습니다.

 

💰 기본 상식: 상속세, 얼마까지 면제될까?

동거 주택 공제를 알아보기 전에, 누구나 받을 수 있는 '기본 공제'부터 확실히 짚고 넘어가야 합니다. 상속세는 돌아가신 분(피상속인)의 재산 전체를 기준으로 매겨지는데, 가족 구성원에 따라 공제 금액이 달라집니다.

상속 상황	공제 한도 (세금 없는 구간)	비고
배우자 + 자녀	최소 10억 원	일괄공제 5억 + 배우자공제 5억
자녀만 있는 경우	최소 5억 원	일괄공제 5억
배우자만 있는 경우	기초공제 + 배우자공제	일괄공제 적용 불가

보통 어머니나 아버지가 홀로 남으셨다가 돌아가시는 경우(배우자 없이 자녀만 상속)가 상속세 부담이 가장 큽니다. 이 경우 공제 한도가 5억 원밖에 되지 않기 때문입니다. 서울의 웬만한 아파트가 10억 원을 훌쩍 넘는 현실을 고려하면, 5억 원을 초과하는 나머지 금액에 대해서는 고스란히 세금을 내야 합니다. 이때 구세주처럼 등장하는 것이 바로 동거 주택 상속 공제입니다.

 

🏡 필살기: 동거 주택 상속 공제란?

이 제도는 효도 장려 차원에서 만들어졌습니다. 부모님을 모시고 10년 이상 함께 산 무주택 자녀가 그 집을 물려받을 때, 주택 가격의 100%를 공제해 주는 파격적인 혜택입니다. (단, 한도는 6억 원)

💡 세금 차이 시뮬레이션 (10억 아파트 기준)

상황: 홀로 계신 아버지가 돌아가시면서 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 남김.

Case 1. 따로 살았을 때:
10억(재산) - 5억(일괄공제) = 5억 원(과세표준)
➡️ 예상 상속세: 약 9,000만 원

Case 2. 10년 동거 요건 충족 시:
10억(재산) - 5억(일괄공제) - 5억(동거주택공제) = 0원
(동거주택 공제는 한도 6억 원 내에서 주택 가액 전액 공제 가능)
➡️ 예상 상속세: 0원

보시다시피, 단순히 같이 살았다는 이유만으로 약 9천만 원의 현금을 아낄 수 있습니다. 하지만 혜택이 큰 만큼 국세청에서 요구하는 조건은 매우 까다롭습니다. 하나라도 어긋나면 혜택을 받을 수 없으니 주의해야 합니다.

 

📋 반드시 지켜야 할 3가지 절대 조건

동거 주택 상속 공제를 받기 위해서는 아래 3가지 요건을 상속 개시일(사망일)로부터 소급하여 지난 10년 동안 계속 유지했어야 합니다.

• 1. 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거할 것:
  주민등록상 주소만 옮겨두는 것은 인정되지 않습니다. 실질적으로 함께 살았다는 것을 입증해야 합니다. 중간에 잠깐이라도 전출했다가 다시 들어온 경우, 다시 들어온 시점부터 10년을 새로 셉니다. (단, 군 복무, 취학, 요양 등의 부득이한 사유는 예외로 인정)
• 2. 상속 개시일 현재 '무주택자'인 상속인(자녀):
  집을 물려받는 자녀는 무주택자여야 합니다. 정확히는 피상속인(부모)과 상속인(자녀)이 포함된 세대가 10년 동안 '1세대 1주택'이어야 합니다. 자녀가 집이 있으면 안 된다는 뜻입니다. (일시적 2주택 등 아주 예외적인 경우만 허용)
• 3. 상속인은 '직계비속(자녀)'이어야 함:
  이 공제는 며느리나 사위, 손자녀에게는 적용되지 않을 수 있으며, 배우자(부모님의 배우자)에게도 적용되지 않습니다. 오직 주택을 상속받는 자녀만이 대상입니다.

가장 많이 실수하는 부분이 '세대 분리'입니다. 같은 아파트 단지 내 다른 동에 살면서 주민등록만 합쳐 놓거나, 반대로 같이 살면서 청약 등을 위해 세대를 분리해 놓은 경우에는 동거 기간으로 인정받지 못할 수 있습니다. 국세청은 신용카드 사용 내역, 기지국 위치 정보, 교통카드 내역 등을 통해 실거주 여부를 아주 정밀하게 검증합니다.

 

 

🚀 결론: 미리 준비하는 효도가 세금을 막는다

상속세는 '부자들의 세금'이라는 인식이 강했지만, 이제는 아파트 한 채 가진 평범한 가정에서도 미리 대비하지 않으면 자산의 10~20%를 세금으로 잃을 수 있습니다. 특히 부모님의 연세가 많고 유일한 재산이 고가의 아파트라면, 자녀가 들어가서 함께 사는 '합가'를 진지하게 고려해 볼 시점입니다.

동거 주택 상속 공제는 10년이라는 긴 시간을 요구합니다. 당장 내일 혜택을 볼 수 있는 것이 아니기에, 지금부터 요건을 꼼꼼히 따져보고 주민등록 관리와 실거주 요건을 충족해 나가야 합니다. 부모님을 곁에서 모시는 효도도 하고, 합법적으로 세금도 아끼는 현명한 상속 전략을 세우시길 바랍니다.

여러분의 현재 상황은 어떠신가요? 10년 동거 요건, 지금부터 채워나가실 준비가 되셨나요?

➡️ 국세청 상속세 절세 가이드 및 공제 요건 상세 확인하기: [국세청 공식 홈페이지]