감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서
감정평가서나 매각물건명세서 및 현황조사서는 경매법원이 제공하는 대표적인
경매정보자료 입니다. 이 세 가지를 묶어 경매사건목록이라고도 부릅니다.
경매사건목록은 매각기일 1주전부터 경매법원에 비치되어 열람할 수 있고,
온라인 대법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서는 매각기일 2주전부터 공개됩니다.
매각물건명세서
경매사건목록 중 매각물건명세서에는 점유자 및 임대차에 관한 사항, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로그 효력이 소멸되지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보이는
지상권, 매각에서 제외되는 미등기건물 등에 관한 사항 및 유치권 신고가 있는 경우의 유치권 내역(유치권자, 유치권 신고금액, 유치권의 내용 등)이 기재되어 있습니다.
매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다는 것은 그 권리를 매수인이 인수해야 한다는 의미이고,
매각에서 제외되는 미등기건물에 관한 사항이 있으면 매각 후 법정지상권 성립 여지가 있다거나 매각대금 외에 추가로
미등기건물을 매입하거나 건물철거소송을 해야 하는 문제가 생길 수 있다는 있다는 뜻입니다.
또한 유치권 신고가 있는 경우에는 유치권자가 주장하는 유치권 금액을 별도로 부담해야 하는 사태가 발생할 수
있으니 주의해야 됩니다.
매각절차에서 낙찰을 받았다하더라도 매각물건명세서에 기재되어야 할 사항이 기재가 되어 있지 않거나
사실과 다르게 기재가 된 경우 당해 물건을 매수한 매수인은 이를 이유로 매각불허가를 신청할 수도 있습니다.
그만큼 매각물건명세서에 기록되는 사항은 중요한 의미를 갖습니다. 매각물건명세서에는 위 사항들 외에도 배당요구종기가 기재돼 있습니다.
배당요구종기는 집행법원이 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 채권자들이 배당요구를 할 수 있도록 정해 놓은 기한을 말합니다.
이 배당요구종기가 각별한 의미를 갖는 것은 바로 임차인과 관련돼 있기 때문입니다. 임차인은 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 채권자로 배당요구종기 안에 배당요구를 해야 합니다.
배당요구를 하지 않거나 배당요구종기를 지나서 배당요구를 한 경우에는 매각대금으로부터 임차보증금을 배당 받을 수 없게 됩니다.
임차인이 보증금을 배당 받을 수 없는 경우에는 그 임차인에 대항력이 있느냐 여부에 따라 매수인이
임차인의 보증금 인수 여부가 여기서 판가름 나게 됩니다.
배당요구종기가 언제인지, 임차인이 배당요구를 했는지,
그 배당요구를 배당요구종기 안에 했는지 등을
매각물건명세서를 통해 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있는 이유입니다.
부동산 자체에 관한 현황과 유치권 신고, 법정지상권에 관한 내용이 언급되어 있습니다.
비고란에 농취증 발급여부, 재매각시 증가된 입찰보증금, 유치권 신고여부, 공유자우선매수신청 여부 등 특별매각조건이 기재되어 있으므로 간과해서는 안 됩니다.
감정평가서
감정평가서는 법원 촉탁에 의해 감정평가사가 작성하고, 감정평가서는 감정일자를 가장 먼저 확인해야 합니다.
감정일자보다 입찰일까지의 차이가 많게는 2년이 넘는 경우도 있어 2년 전 감정가가 시세를 반영하지 못함은 당연합니다.
감정가를 맹신하고 시세 파악을 게을리 하면 낭패를 당하기 쉽습니다.
보통 감정일자와 1차매각기일은 6~8개월 가량 차이가 나는데 부동산 상승장에서 6개월 전 가격을 시세라
생각하면 입찰에서 떨어지기 일쑤고, 하락장에서는 이 가격을 믿고 높은 금액을 썼다가
낙찰이야 받겠지만 오랜 기간 보유해야 하는 아픔을 겪기도 합니다.
부동산 하락에는 감정금액이 시세보다 높고 상승장에는 감정금액이 시세보다 낮은 것이 일반적입니다.
그래서, 감정평가서는 참조만 할 뿐 맹신해서는 안되겠습니다.
현황조사서
현황조사서는 경매개시 결정이 떨어지면 법원은 집행관에게 3일이내 경매대상 물건으로 가서
현재 상황, 누가 점유하고 있는지, 임차현황, 기타 현황에 대해서 조사할 것을 명령 합니다.
집행관이 경매물건지 주소에 가서 사진도 찍고 문도 두들겨서 사람이 있나 살펴보고 사람 있으면 집주인과 관계가
어떻게 되는지 확인하고, 사람이 없어 폐문부재(문 닫혀 있고 반응이 없음)일 경우 안내장을 붙이고 갑니다.
현황조사서에는 부동산의 현황 및 점유관계 조사서와 임대차관계 조사서가 있습니다.
부동산 점유관계에는 경매대상이 되는 각 호수별 또는 층별 임차인이 점유하고 있는지 아니면 소유자(채무자)가 점유하고 있는지 및 공실 여부 등이 명시돼 있습니다.
부동산 현황에는 어떤 업종(식당, 사무실, 미용실 등)으로 이용 중인지,
경매대상 호수 외에 다른 호수와 같이 이용하고 있는지, 여러 호수를 이용하고 있는 경우 벽체를 구분해서 이용하는지 아니면 벽체 구분 없이 전체 호수를 일괄하여 사용하고 있는지 등에 대한 내용이 담겨져 있습니다.
현황조사서에서의 핵심은 임대차관계 조사서이다. 임대차관계 조사서에는 점유자 이름, 당사자 구분(임차인, 채무자 등 점유유형), 점유부분과 점유면적, 점유기간, 용도, 보증금과 차임, 전입일자(또는 사업자등록일), 확정일자 등이 자세하게 수록돼 있어 임차 목적물의 용도 및 임대차계약 등의 내용을 파악하는데 중요한 자료로 활용됩니다.
감정평가서에는 세입자에 관련한 사항이 없습니다. 대부분 임대차미상으로 기재되어 있을 뿐, 감정평가서를 통해서는 부동산 자체에 대한 현황만 파악할 수 있습니다. 세입자와 관련한 사항은 현황조사서에 기재되어 있습니다.
이는 법원에서 직접 해당 물건지를 방문해 세입자 등에 관한 사항을 기록한 것이기에 이 내용과 사실이 적합하지 않는다면 추후 낙찰이 되었을 때 매각불허가 신청의 합당한 이유가 됩니다.
특히 유치권이 신고된 물건을 입찰하려 할 때는 현황조사서가 도움이 됩니다. 유치권의 성립 요건은 유치권자의 적법한 점유가 있어야 하고, 유치권자의 점유가 계속되어야 합니다.
그런데 법원 직원이 현황조사를 나갔는데 해당 부동산을 유치권자가 아닌 소유자가 점유하고 있다고 기재되어 있다면 이는 유치권이 배제됩니다.
물건을 낙찰 받고 난 뒤, 유치권 신고자에 대해 경매방해죄나 사기죄 등으로 형사고소가 가능하며, 유치권자는 낙찰자에게 대항하지 못하고 유치권 신고를 철회할 수밖에 없습니다.
유치권이 신고된 부동산은 입찰자가 적어 시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있으며, 추후 허위 유치권이라는 사실을 밝혀낼 수 있다면 오히려 명도받기가 쉽습니다.
세대열람내역서
현황조사서에 기재는 되어 있지만 세대열람은 꼭 해봐야 합니다. 임차인이나 동거인 소유자의 전입일이나 임차인의 전입 및 확정일자, 동거인의 전입일이 기록되어 있습니다.
특히 배당요구를 하지 않은 선순위세입자는 현황조사서에도 나오지 않는 경우가 있습니다.
해당 동사무소를 직접 방문해야 하며, 대법원경매정보에 들어가 해당 물건의 경매관련 기록을 인쇄해 가서 주민센터 직원에게 보여주면 열람을 해줍니다.
문건송달내역
경매계로 접수된 이해관계자들의 모든 문건 접수내역과 법원에서 발송한 문건들의 제목과 수령자들을 날짜별로 요약 기록해 놓았습니다.
송달내역은 법원이 이해관계인에게 문서를 보낸 내용이 기재된 것으로, 이해관계인이 많을수록 송달내역은 많아집니다.
경매개시결정이 났다는 정본과 돈 받을거 있으면 권리 신고하라는 채권최고서 발송한 내역, 각종 날짜 변경된 사항, 유찰되서 다시 매각기일 통보한 내역 등등이 나옵니다.
건축물대장, 토지대장
대장과 등기부의 내용이 달랐을 때, 면적이나 건축년도 등 부동산 현황은 대장을 먼저 확인해야 하고, 소유권 등에
관한 사항은 대장보다 등기부를 우선하여 판단합니다.
부동산 현황은 대장에 먼저 등기되고 추후 대장을 근거로 등기부에 반영되기 때문이며, 소유권에 변동이 생겼을 때 등기부에 먼저 기재되고 난 다음 대장에 반영됩니다.
건축물대장 열람은 필수인데, 위반건축물 여부를 꼭 확인해야 합니다.
행정관청(해당 건축과 등)에서 위반 건축물로 표시되면 대장에 기재하게 되는데,
이는 원상회복의 대상이 됩니다.
만약 낙찰 받은 건물이 불법 증축되어 시정명령을 받은 상태에서 낙찰받으면, 낙찰자가 이를 원상회복하지 않는다면 시가표준액의 50%에 해당하는 금액에 위반면적을 곱하여 이행강제금을 부과받게 됩니다.
주택은 5회까지 부과되는데 이런 물건은 특별한 사정이 없는 한 입찰하지 않는 것이 바람직합니다.
토지이용계획확인원
하나의 토지에는 많은 규제사항들이 존재하게 됩니다. 우리가 '부동산 공법'이라고 부르는 각종 법률들이
바로 개인의 소유권 행사를 제한하는 법규들입니다.
이런 규제사항들은 소유권행사에 직접적인 영향을 주기 때문에 토지를 구입할 때는 반드시 사전에
해당 토지에 어떤 규제사항들이 있는지를 확인을 해 보아야 합니다.
이러한 제한사항을 제대로 확인하지 않으면 나중에 그 토지를 원하는 용도대로 사용하지 못하는 경우가 발생할 수도 있습니다.
그러면 토지위에 존재하는 여러 가지 공법상 규제사항들을 확인하려면 어떤 서류를 살펴봐야 하는가?
토지위에 존재하는 규제사항을 확인하기 위해서는 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아 보아야 합니다.
토지이용계획확인서에는 해당 토지위에 존재하는 각종 공법상 규제사항들이 기재되어 있습니다. 하나의 토지에 설정되어 있는 모든 규제사항들이 집합되어 있는 것이 바로 ‘토지이용계획확인서’입니다.
따라서 토지를 구입할 때는 반드시 토지이용계획확인서를 발급받아서 해당 토지에 어떠한 제한사항들이 있는지를 살펴봐야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 우선 해당 토지의 용도지역과 용도지구를 확인하여야 합니다.
즉, 해당 토지가 국토이용계획이나 다른 토지이용계획에 의하여 어떠한 지역 ∙ 지구 ∙ 구역으로 지정되어 있는지를 가장 먼저 확인하여야 합니다. 해당 토지에 도시계획이나 개발계획 혹은 지구단위계획이 수립되어 있는지도 확인해야 할 사항입니다.
토지이용계획서 하단에 보면 해당 토지가 농지인지, 산지인지 혹은 자연공원구역이나 상수원보호구역에 해당하는지 또는 문화재보호구역이나 전원개발사업구역에 해당하는지가 표시되어 있습니다.
이러한 것들도 잘 살펴봐야 합니다.
만약에 자연공원이나 상수원보호구역 또는 문화재개발구역으로 지정되어 있으면 매입을 하지 않는 것이 좋습니다.
이런 토지는 개발이 불가능하기 때문입니다.
좀더 구체적으로 살펴봅니다.
토지이용계획확인서를 통해 지역·지구 등의 지정내용, 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류로서
토지이용계획확인서를 통해 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인할 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조, 별지 제2호서식).
토지이용계획확인서에는 공시지가와 토지면적, 지적도면, 용도지역, 용도지구, 용도구역이 표시되고, 용도지역에 따라 건폐율 및 용적율의 차이가 있습니다. 건폐율과 용적율이 높을수록 부동산 가치는 높아지기 때문입니다.
비슷한 빌라, 비슷한 금액, 비슷한 조건에서 일반주거지역 빌라보다 준주거지역 빌라가, 준주거지역 빌라보다 상업지역 빌라에 입찰하는 것이 유리합니다. 향후 부동산 가치가 상승할 확률이 높기 때문입니다.
실제 부동산과 등기부 등 기재된 사실과의 일치 여부 확인하기
부동산등기부와 토지·임야·건축물대장의 일치여부를 확인한 뒤에는 실제 부동산이 등기부 등의 기재와 일치하는지 여부 등 다음의 사항을 반드시 확인해야 합니다.
서류상의 지목과 실제로 사용되는 지목이 차이가 없는가?
지적도상의 도로와 현황도로가 일치하는가?
도로와 해당부지가 접하고 있는가?
지적상의 대지경계선과 현장의 부지경계선이 일치하는가?
부동산의 방위가 지적도상의 방위와 일치하는가?
감가상각은 진행정도는 어떤가?
토지와 건물의 소유 일치 여부 확인하기
토지와 건물은 별도의 부동산으로 취급되므로, 부동산 매매 시 토지와 건물의 소유가 일치하는지를 확인하고,
일치하지 않는 경우에는 정당하게 건물을 사용할 수 있는 권리(임차권, 지상권 등)가 있는지를 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서 살펴보는 방법
토지이용계획확인서를 살펴보는 요령은 다음과 같습니다.
토지이용계획확인서를 발급받아보면 대상 토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고,
확인내용란에는 일반적으로 도시계획(용도지역․용도지구․용도구역․도시계획시설․지구단위계획구역․기타), 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지 거래, 개발사업, 기타 등 12가지에 대한 내용이 표시됩니다.
예를 들어 해당 토지가 토지거래허가구역의 준농림지(현 관리지역)라면 도시계획란의 용도지역 중 관리지역(준농림지)란과 토지거래란에 각각 체크가 됩니다.
그러나 해당 사항이 없으면 해당 없음에 체크가 됩니다.
결국 토지이용계획확인서는 해당 토지에 대한 건폐율과 용적률 그리고 건축이 가능한 건축물의 종류 등이 결정되는 문서라고 볼 수 있어, 토지 투자에 있어서 가장 중요한 문서가 됩니다.
‘용도지역’이나 ‘용도지구’ 또는 ‘용도구역’에는 해당 토지에 건축할 수 있는 건축물의 종류를 제한하는 사항이 나타납니다. 예를 들면 주거전용지역으로 기입된 지역에서는 공해공장을 건축할 수 없으며, 전용공업지역에서는 단독주택을 건축할 수 없습니다. 따라서 용도지역 등에 체크된 항목이 어떠한 의미인지 지차체 담당 부서에 내용을 확인해야 합니다.
‘도시계획시설’에는 도로나 공원 등 도시계획시설용지에 해당 토지가 편입되어 있는가 여부가 기입됩니다.
예를 들면 대상 토지가 공원용지에 어느 정도 편입되거나 수용될 것인지, 또는 도로에 몇 미터 정도 접해 있는지 등에 관한 사항이 기재됩니다. 특히 건축법상 도로에 접하지 않은 토지에는 건축이 불가능한 경우가 대부분이며, 도시계획시설용지로 편입되는 부분 역시 건축이 불가능하므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.
‘지구단위계획’에는 해당 지역을 합리적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획이 구분됩니다.
여기서는 특히 건폐율과 용적률 등을 자세히 살펴야 합니다.
‘기타’에는 도시계획이 수립되었으나, 아직 지정고시가 되지 않아 계획으로서 효력이 발생하지 않은 사항들이 기입되고,
‘군사시설’에서는 해당 토지가 군사시설보호구역․해군기지구역․군용항공기지구역 등에 해당하지는 않는지를 확인해야 합니다.
만일 해당 토지가 군사시설에 해당되는 토지라면 토지이용에 있어 여러 가지 애로사항이 있을 수 있으나 군사시설구역이라고 해서 모두 건축을 할 수 없는 것은 아닙니다. 따라서 토지를 매입하기 전에 해당 군부대의 군사시설 보호 민원상담실을 찾아가 건축가능여부를 직접 확인하고 상담을 받는 것이 좋습니다.
‘농지’에는 해당 토지가 농업진흥구역 또는 농업보호구역에 해당하는지가 표시됩니다.
농업진흥구역은 농지 개량과 관련되지 않은 토지 이용행위를 할 수 없으나 농업보호구역은 일정한 개발행위가 가능한 지역입니다. 만일 농사를 지을 생각이 없다면 이곳에서 해당 없음이란 판정을 받아야 전원주택을 짓는 데 문제가 없습니다.
‘산림’에는 보전산지(구 보전임지)에 포함되는지를 확인해야 합니다. 임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지(구 준보전임지)로 구별되고, 해당 토지가 보전산지 해당없음에 표시된 준보전산지라면 택지․산업용지 등으로 이용이 가능합니다.
‘자연공원’에는 공원구역이나 공원보호구역에 해당하는지를 살펴야 합니다.
공원구역은 공원으로 조성되어 있는 지역이고 공원보호구역은 유명사찰이나 국립공원주변이
대부분이라서 만일 이런 경우에 해당하는 곳이라면 건축이 거의 불가능하다고 봐야 합니다.
‘수도’에는 해당 토지가 수도법상의 상수원보호구역․수질보전특별대책지역․수변구역에 해당하는지를 확인해야 합니다.
수도권 중 북한강과 남한강 일대인 양평군․여주군․가평군․남양주시․이천시․용인시 등지가 여기에 해당되며 다른 지역보다 규제가 많고, 특히 상수원보호구역은 그린벨트(개발제한구역)와 겹쳐진 곳이 많아 자세히 확인해야 합니다. ‘하천’에는 하천법상의 하천구역․하천예정지․연안구역․댐건설예정지역에 해당하는지가 표시됩니다.
‘문화재’에는 문화재보호구역에 포함되는지가 나타납니다.
‘전원개발’에는 전원개발사업구역이나 전원개발사업예정구역에 해당하는지, ‘토지 거래’에는 해당 토지가 토지거래허가구역에 해당하는지, ‘개발사업’에는 해당 토지가 택지개발예정지구나 재개발지구 또는 산업단지 조성지구 등에 속해 있는지의 여부를 확인하면 됩니다.
특히 토지거래허가구역에 해당하는 토지의 경우에는 해당 토지에 관한 소유권, 지상권, 기타 사용이나 수익을 목적으로 하는 권리를 이전 또는 설정하는 계약을 체결하는 때에는 관할 시․군․구청장으로부터 허가를 받아야 합니다(만일 경매로 토지를 취득하는 경우에는 이러한 허가를 받을 필요가 없다).
토지이용계획확인원 활용방법
* 주소 : 토지이음 http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp
- 토지의 주소 파악하기
- “토지이용규제정보서비스” 또는 “온나라” 사이트로 접속 합니다.
- 토지의 개별공시지가를 알 수 있는 것은 토지이용정보시스템에서 확인이 가능하고
“온나라” 사이트에서는 공시지가를 알 수 없으므로 “토지이용규제정보서비스” 사이트에 들어가서 “토지이용계획확인원 열람”을 클릭한 후 해당 주소지를 기재하고 검색을 하면 바로 확인원에 해당 토지의 공법적 규제가 표시가 됩니다.
- 다음으로 지적도면도 확인합니다.
- 도면 옆에 축척 표시에 숫자를 바꿔서 도면을 다르게 볼 수도 있습니다.
- 확인원에 적혀있는 내용에 대한 해석을 하기 위해 관련 법률의 행위제한을 찾아 봅니다.
* 한해 다들 고생하고 수고하셨습니다. 다가오는 새해에는 더욱더 부자되세요^^
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