대출 이자 외: 집 소유의 보이지 않는 세 가지 비용 해부

1. 자산의 무게를 견디는 법

내 집 마련은 인생에서 치르는 가장 거대한 쇼핑이자
대부분의 사람들에게 전 재산이 걸린 승부처입니다.

5억 원짜리 집을 사겠다고 마음먹은 순간부터
사람들은 계산기를 두드리며 대출 이자를 걱정합니다.

주택 담보 대출 금리가 4퍼센트라고 가정하면
한 달에 얼마가 나가는지 따져보고 안도하곤 합니다.

하지만 이것은 빙산의 일각에 불과하며
진짜 당신의 부를 갉아먹는 비용은 수면 아래에 있습니다.

집을 소유한다는 것은 단순히 등기 권리증을 갖는 게 아니라
보이지 않는 거대한 비용 구조를 떠안는 행위입니다.

많은 하우스푸어가 탄생하는 이유는 집값이 떨어져서가 아니라
이 숨겨진 비용을 계산하지 않고 덤벼들었기 때문입니다.

오늘은 집을 사는 순간 당신의 주머니에서 조용히 빠져나가는
진짜 무서운 비용 세 가지를 해부해 봅니다.

2. 우상향 신화가 가려버린 비용의 진실

과거 대한민국 부동산 시장은 폭발적인 성장기였기에
집을 사면 무조건 돈을 번다는 공식이 통했습니다.

자고 일어나면 집값이 몇 천만 원씩 올라 있었기에
자잘한 세금이나 수리비 따위는 무시해도 좋았습니다.

시세 차익이 모든 비용을 상쇄하고도 남았기에
사람들은 비용 구조를 꼼꼼히 따질 필요가 없었습니다.

하지만 지금은 저성장과 고금리가 맞물린 시대이며
부동산 시장의 패러다임이 완전히 바뀌었습니다.

이제는 집값이 물가 상승률만큼 오르지 않는다면
가만히 앉아서 손해를 보는 구조가 되었습니다.

그러나 여전히 많은 사람들은 과거의 기억에 취해
매수 가격과 매도 가격의 차이만을 수익으로 착각합니다.

진정한 투자자는 표면적인 수익률이 아니라
모든 비용을 제하고 남은 순수익을 계산할 줄 알아야 합니다.

지금부터 설명할 세 가지 비용은 당신의 수익률을
마이너스로 만들 수도 있는 치명적인 변수들입니다.


3. 첫 번째 비용 기회비용이라는 이름의 망령

가장 먼저 고려해야 할 것은 바로
자본이 집에 묶이면서 발생하는 기회비용입니다.

5억짜리 집을 사기 위해 내 돈 3억 원과
대출 2억 원을 투입한다고 가정해 봅시다.

사람들은 대출 2억 원에 대한 이자만 비용으로 생각하지만
진짜 비용은 투입된 내 돈 3억 원에서 발생합니다.

만약 3억 원을 집에 넣지 않고 미국 국채나
배당주에 투자했다면 연 4퍼센트 이상의 수익이 가능합니다.

일 년이면 1,200만 원이라는 현금 흐름이 생기는데
집을 사는 순간 이 돈은 허공으로 사라집니다.

이것을 경제학적으로는 자본 비용이라고 부르며
내가 깔고 앉은 돈이 벌어들일 수 있었던 잠재적 수익입니다.

집값이 매년 최소한 이 기회비용 이상으로 오르지 않는다면
당신은 사실상 매년 돈을 잃고 있는 것과 같습니다.

자가 거주의 안락함이라는 심리적 효용을 감안하더라도
이 기회비용은 냉정하게 숫자로 계산되어야 합니다.

내 돈이 콘크리트 벽 속에 갇혀 숨을 쉬지 못하는 시간 동안
다른 자산들은 복리로 불어나고 있음을 기억해야 합니다.

 

4. 두 번째 비용 거래와 보유의 마찰 비용

집을 사는 과정에서 발생하는 각종 세금과 수수료는
생각보다 거대한 진입 장벽으로 작용합니다.

5억 원짜리 집을 사려면 취득세와 교육세 등으로
약 1.1퍼센트인 550만 원이 즉시 사라집니다.

여기에 부동산 중개 수수료 0.4퍼센트인 200만 원과
법무사 비용 이사 비용까지 합치면 천만 원이 넘습니다.

즉 5억짜리 집을 샀다고 생각하지만 실제로는
5억 1천만 원을 쓰고 시작하는 마이너스 게임입니다.

여기서 끝이 아니라 집을 보유하는 동안
매년 재산세와 각종 유지 보수비가 청구됩니다.

구축 아파트라면 누수를 걱정해야 하고
보일러 교체나 배관 수리 등 예상치 못한 지출이 터집니다.

많은 분들이 인테리어 비용을 투자라고 생각하지만
냉정하게 말해 그것은 소멸되는 소비재에 불과합니다.

내가 5천만 원을 들여 최고급 인테리어를 했다고 해서
팔 때 5천만 원을 더 받을 수 있는 것은 아닙니다.

이러한 매몰 비용들은 집값 상승분에 반영되지 않으며
오롯이 거주자가 감당해야 할 순수한 지출입니다.

이 비용들을 모두 합치면 매년 집값의 1퍼센트 이상이
공중 분해된다고 보수적으로 잡아야 합니다.


5. 세 번째 비용 감가상각과 환금성 리스크

부동산은 토지와 건물로 이루어져 있는데
토지는 시간이 지나면 오르지만 건물은 낡아갑니다.

콘크리트 덩어리인 건물은 매년 노후화되며
그 가치는 시간이 지날수록 0에 수렴해 갑니다.

새 아파트가 비싼 이유는 건물의 가치가 살아있기 때문이지만
10년 20년이 지나면 그 프리미엄은 사라집니다.

결국 재건축 이슈가 없는 애매한 구축 아파트는
건물 값은 빠지고 땅값만 남는 구조가 됩니다.

더 무서운 것은 부동산 특유의 낮은 환금성에서 오는
유동성 리스크 즉 현금화의 어려움입니다.

급하게 돈이 필요할 때 주식은 즉시 매도하여
현금화할 수 있지만 부동산은 그렇지 않습니다.

시장이 얼어붙으면 몇 달 혹은 몇 년 동안
팔고 싶어도 팔지 못하는 감옥이 될 수 있습니다.

급하게 팔려면 시세보다 수천만 원을 낮춰야 하는데
이 급매 할인폭 자체가 엄청난 비용입니다.

내가 원할 때 제값을 받고 팔 수 없다는 것은
자산 운용 관점에서 매우 치명적인 약점입니다.

이 유동성 프리미엄까지 감안하지 않고
영혼까지 끌어모아 집을 사는 것은 위험한 도박입니다.


6. 미래의 부를 위한 제언

집은 의식주를 해결하는 필수재이기도 하지만
동시에 내 자산 포트폴리오의 가장 큰 비중을 차지합니다.

따라서 5억이라는 가격표만 볼 것이 아니라
보유 기간 동안 들어가는 총 소유 비용을 계산해야 합니다.

대출 이자뿐만 아니라 내 자본의 기회비용
각종 세금과 수리비 그리고 감가상각까지 고려하십시오.

이 모든 비용을 합친 것보다 집값이 더 오를 것이라는
확실한 근거와 입지 분석이 선행되어야 합니다.

단순히 남들이 사니까 나도 산다는 식의 묻지마 매수는
당신의 노후를 빈곤하게 만드는 지름길입니다.

진정한 부자는 자산의 겉모습이 아니라
그 자산이 현금을 창출하는지 갉아먹는지를 봅니다.

집이 당신의 지갑을 채워주는 자산이 될지
돈을 빼가는 부채가 될지는 당신의 계산에 달려 있습니다.


7. 요약 정리

집을 살 때 대출 이자만 계산하는 것은 가장 큰 실수이며 내 자본이 묶이면서 발생하는 기회비용을 반드시 고려해야 합니다.

취득세 중개수수료 수리비 등 거래와 보유 과정에서 사라지는 매몰 비용과 건물의 감가상각을 비용으로 인식해야 합니다.

부동산은 환금성이 떨어지므로 급매로 인한 손실 가능성까지 염두에 두고 총 소유 비용(TCO) 관점에서 접근해야 합니다.

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