강남 재건축 '1+1 지분 쪼개기', 왜 부모까지 현금청산자가 되는 건가요

재건축 입주권, 자녀에게 물려주려다 둘 다 잃을 수 있습니다


강남권 재건축 단지에 아파트를 갖고 계신 분들 중에

"1+1 분양받은 김에, 한 채 지분을 애한테 넘겨주면 되지 않나"

생각하신 분들 적지 않으실 겁니다.


이게 오랫동안 관행처럼 이어져 온 방식이었습니다.

그런데 이제 그 구조 전체에 법원이 제동을 걸고 있습니다.

그 구조가 어떻게 작동하고, 왜 이렇게 됐는지 풀어보겠습니다.

투기과열지구 재건축에는 입주권 양도 금지 규정이 있습니다


재건축 사업은 크게 두 단계로 나뉩니다.

조합설립인가 이전과 이후입니다.


조합설립인가 이후에는 투기과열지구 내 재건축 조합원의

지위를 매매나 증여로 타인에게 넘기는 것을 원칙적으로 금지합니다.


이건 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)' 제39조에 명시된 내용입니다.

시세 차익을 노린 투기 수요를 차단하기 위한 장치입니다.


예를 들어 조합설립인가가 난 뒤에

강남 재건축 단지의 입주권을 사고팔면

원칙적으로 그 매수자는 조합원이 될 수 없습니다.




그런데 '공유지분 쪼개기'라는 우회로가 생겼습니다


문제는 이 규정을 교묘하게 비켜가는 방식이 있었다는 점입니다.


재건축에서 한 주택을 여러 명이 공동으로 소유할 경우,

조합원은 대표 1인으로만 인정합니다.

이걸 '공유지분 공동소유' 구조라고 합니다.


부모가 단독으로 소유한 아파트를 조합설립 이후에

자녀에게 지분 일부를 넘기면,

겉으로는 부모가 대표 조합원으로 남는 형태가 유지됩니다.


특히 1+1 분양(한 조합원이 기존 주택 대신 두 채를 받는 구조)을 받은 뒤,

한 채의 지분 일부를 자녀에게 넘겨

부모와 자녀가 각자 한 채씩 챙기는 방식이 강남권에서 반복됐습니다.


법을 어기지 않는 것처럼 보이면서도

실질적으로는 입주권을 자녀에게 이전하는 효과를 누린 것입니다.




대법원이 "이건 안 된다"고 못을 박았습니다


2023년 대법원은 조합설립인가 이후 증여로 지분을 받은 수증자는

원칙적으로 조합원 지위를 승계할 수 없다는 판단을 내렸습니다.


공유지분 대표 체계는 어디까지나 사업 진행을 위한 편의 규정일 뿐,

투기과열지구의 양수 제한을 무력화하기 위한 예외가 아니라는 취지입니다.


그리고 2026년 1월 29일, 헌법재판소가 이 구조를 확정했습니다.

재판관 전원 일치 의견으로 도시정비법 제39조 2항을 합헌으로 결정한 겁니다.


송파구 재건축 정비구역에서 부친으로부터 지분 절반씩을 증여받은

A씨 등이 헌법소원을 제기했지만 받아들여지지 않았습니다.


헌재는 "상속은 사망이라는 불가피한 사정으로 발생하지만

증여는 당사자 간의 자의적 계약"이라는 점을 명확히 했습니다.

증여를 예외로 인정하면 투기 세력의 우회 진입 경로가

광범위하게 열릴 수 있다고 본 것입니다.




더 큰 문제는 부모(기존 조합원)도 현금청산자가 된다는 점입니다


이게 이번 사태의 핵심입니다.


수증자(자녀)만 현금청산 대상이 되고

기존 조합원(부모)은 그대로 입주권을 유지할 것이라 생각하기 쉽습니다.

그런데 법원의 최근 판결 흐름은 그렇지 않습니다.


법리상 이를 '공유자 공동운명체' 원칙으로 해석합니다.

1세대를 공유하는 사람 중 한 명이라도 분양 자격이 없다면,

그 세대 전체를 분양 대상에서 제외하는 것이 타당하다는 논리입니다.


왜냐하면 기존 조합원이 지분의 일부만 갖고 있는 상태에서

온전한 1채를 단독으로 공급받는 것은

형평성 문제로 직결되기 때문입니다.


반대로 자녀는 현금 청산을 받고

부모는 분양을 받는 이중 이익 구조도

다른 조합원과의 형평에 반해 허용되지 않습니다.


결론적으로 기존 조합원도 함께 현금청산자가 되는 구조가

현재 법원 판결이 가리키는 방향입니다.




지분을 되돌리려 해도 비용이 만만치 않습니다


현금청산 위기에 처한 조합원들이 선택할 수 있는 방법은

증여한 지분을 서둘러 되찾아 단독 소유 상태로 돌리는 것입니다.


그런데 이 과정이 간단하지 않습니다.


증여 당시 납부한 취득세는

증여 취소 기한이 지나면 환급받을 수 없습니다.


지분을 다시 가져오는 과정에서는

새로운 취득세와 양도소득세가 추가로 발생합니다.

절세를 노리다 오히려 세금을 이중으로 내는 역설이 생기는 구조입니다.


조합이 이를 순순히 받아들이지 않을 경우

소송까지 이어지면서 법률 분쟁 비용까지 겹칩니다.




앞으로 어떻게 봐야 할까요


이번 판결 흐름은 두 가지를 명확히 하고 있습니다.


첫째, 투기과열지구 재건축에서 조합설립인가 이후의 지분 증여는

입주권 유지 수단으로 더 이상 활용하기 어렵습니다.


둘째, 이미 이런 구조로 지분을 넘긴 조합원이라면

법률 전문가와의 상담을 통해 현재 상황을 정확히 점검하는 것이 먼저입니다.


재건축 시장 전체적으로는 이런 편법 구조가 걷히면서

정상적인 조합원 중심의 사업 진행이 더 강화될 가능성이 높습니다.


다만 이 문제가 이미 진행 중인 단지들의 사업 일정에

어떤 변수로 작용할지는 단지마다 다르게 전개될 수 있습니다.




한 줄로 정리하면, 이번 대법원·헌재 결정은 단순한 판례가 아니라

재건축 입주권을 '세대 간 자산 이전 수단'으로 활용하던 관행의 종료를 알리는 신호입니다.


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