전세 매물 23% 사라진 서울, 지금 세입자가 알아야 할 구조적 진실

매달 월급 들어오는 날, 이체 내역을 보다가 갱신 계약서를 꺼내본 적 있으신가요?


"분명히 작년에 계약했는데, 왜 이번엔 이렇게 올랐지?"
그 의문을 품었던 분들, 지금 서울 전세 시장이 그 이유를 설명해주고 있습니다.


2025년 5월 첫째 주 서울 아파트 전세가 상승률은 전주 대비 0.23%를 기록했습니다.
주간 기준으로 6년 5개월 만에 최고 수치입니다.


왜 지금, 이렇게 오르는 걸까요.
단순히 부동산 경기가 좋아서가 아닙니다.
구조가 바뀌었기 때문입니다.

전세 시장은 원래 이렇게 작동했습니다


전세는 세계에서 거의 유일한 한국형 임대 구조입니다.
세입자가 목돈을 맡기고, 집주인은 그 돈을 굴려 수익을 내는 방식입니다.
이 구조가 유지되려면 두 가지가 필요합니다.
집주인이 전세를 놓으려는 유인이 있어야 하고,
세입자가 선택할 수 있는 매물이 충분해야 합니다.


그런데 최근 이 두 가지가 동시에 흔들리고 있습니다.


2024년 10·15 대책에서 실거주 의무가 강화되면서
집주인이 직접 거주하지 않으면 세금·규제 부담이 늘었습니다.
이 시점부터 서울 전세 매물이 조금씩 줄기 시작했습니다.




다주택자 규제가 '공급자'를 시장 밖으로 밀어냈습니다


결정적인 변화는 2025년 2월 12일입니다.
정부가 다주택자 규제 정책을 발표한 날입니다.


많은 사람들이 다주택자를 투기꾼으로만 바라보지만,
시장 구조상 이들은 임대차 시장의 주요 공급자였습니다.
전국 전월세 매물의 상당 부분이 다주택자 소유 주택에서 나왔습니다.


규제가 강화되자, 이들이 선택한 방향은 두 가지였습니다.
하나는 임대 물건을 아예 매매로 전환해 처분하는 것,
다른 하나는 전세 대신 월세로 전환해 리스크를 줄이는 것입니다.


두 경우 모두, 전세 매물이 줄어드는 결과로 이어집니다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면
2025년 5월 기준 서울 아파트 전세 매물은 약 1만 6,240건으로,
3개월 전 대비 23.5% 감소했습니다.




매물이 23% 줄면 가격은 어떻게 됩니까


수요는 그대로인데 공급이 23% 감소하면,
남은 매물을 놓고 경쟁이 붙습니다.


집주인은 더 높은 전세금을 요구해도 계약이 됩니다.
세입자는 선택지가 줄면서 조건을 타협하게 됩니다.
이 과정이 반복되면서 전세가가 오릅니다.


송파구의 경우 올해 2월 넷째 주 이후 8주 연속 하락하던 매매가가
4월 셋째 주에 상승 전환했습니다.
전세가 상승이 매매가를 밀어올리는 '전가 효과'입니다.
4월 마지막주 전세가 상승률은 0.51%로 서울 25개 자치구 중 최고를 기록했습니다.


외곽도 다르지 않습니다.
성북구는 연초 이후 전세가가 4.20% 올랐고,
노원구는 전세 상승률(4.06%)이 매매 상승률(3.57%)을 앞질렀습니다.
실수요 기반의 외곽지에서도 전세 압력이 뚜렷하게 작동 중입니다.




정부는 지금 무엇을 하고 있나요


정부의 해법은 크게 두 가지입니다.
다주택자의 매물이 시장에 나오도록 유도하는 것,
그리고 신규 주택 공급을 빠르게 늘리는 것입니다.


구윤철 경제부총리는 "잠긴 매물이 나오도록 방안을 논의 중"이라고 밝혔습니다.
그런데 현장에서 나오는 반응은 다소 다릅니다.


규제를 강화하면서 동시에 매물을 유도하겠다는 건
서로 방향이 맞지 않는 신호입니다.
다주택자 입장에서는 규제가 강화되는 상황에서
굳이 임대 매물을 다시 시장에 내놓을 유인이 없습니다.


한국건설정책연구원은 이 점을 명확히 짚었습니다.
"다주택자 규제 흐름이 이어지는 한 전세가 상승세도 이어질 것"이라고요.




세입자 입장에서 지금 어떻게 봐야 할까요


전세 갱신을 앞두고 있다면 한 가지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
내 전세 계약 만기 시점에 주변 매물이 얼마나 남아 있는지입니다.


매물이 적을수록 협상력은 집주인 쪽으로 기울어집니다.
전세보증금 인상을 피하기 어렵다면,
전세자금대출 금리 변동 흐름과 월세 전환 비용을 함께 비교해보는 것이 현실적입니다.


투자자 관점에서는 전세가 상승이 매매가를 밀어올리는 구간이
이미 시작됐다는 점에 주목할 필요가 있습니다.
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높아지는 지역일수록
매매 수요로 전환되는 속도가 빨라지는 경향이 있습니다.




한 줄로 정리하면,
지금 서울 전세가 오름세는 단순한 계절적 수요가 아니라
공급자를 시장 밖으로 밀어내는 규제 구조가 만든 결과이며,
그 구조가 바뀌지 않는 한 상승 압력은 당분간 이어질 가능성이 높습니다.




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