전쟁이 끝나도 공사비는 안 내려간다…내 집 마련이 점점 더 어려워지는 진짜 이유

내 집 마련을 꿈꾸며 청약 통장을 열심히 채우고 있는 분들이라면
요즘 느끼는 감각이 하나 있을 겁니다.

분양가가 오르는 속도가
내 저축이 느는 속도를 압도하고 있다는 느낌.

그 감각은 착각이 아닙니다.
오늘은 공사비가 왜 계속 오르는지,
그리고 전쟁이 끝나도 왜 내려가지 않는지
그 구조를 풀어보겠습니다.

 

공사비지수, 집계 이래 최고치

2025년 3월 기준 건설공사비지수는 134.42입니다.
한국건설기술연구원이 집계를 시작한 이래
가장 높은 숫자입니다.

전월 대비 0.49%, 전년 동월 대비 2.52% 올랐습니다.
이 지수가 오른다는 건
아파트 한 채를 짓는 데 드는 비용이
그만큼 올랐다는 뜻입니다.

그리고 이 비용은 결국
분양가라는 이름으로
내 집 마련을 꿈꾸는 분들의 어깨 위에 올라탑니다.




전쟁이 공사비를 밀어올린 경로

2025년 2월 말, 중동에서 전쟁이 발발했습니다.

전쟁이 공사비와 무슨 관계냐고 생각하실 수 있지만
연결 고리는 생각보다 직접적입니다.

중동 전쟁이 유가를 밀어올리면
나프타(원유 정제 과정에서 나오는 석유화학 원료) 가격이 오릅니다.

나프타에서 파생되는 화학 자재들이
건설 현장 곳곳에 쓰입니다.

3월 기준 폴리프로필렌수지가 18.1%,
폴리에스터수지 13.2%, 폴리염화비닐수지 12.1%,
아스팔트 10.2%, 에폭시수지 10.1% 상승했습니다.

실제 현장에서도 혼란이 이어졌습니다.
현대건설은 서울 마천4구역 조합에
공사비를 3,834억 원에서 6,733억 원으로
75.6% 올려달라고 요청했습니다.

인천의 한 아파트 단지는
입주 개시일과 사전점검 일정을
2~3주 늦추기도 했습니다.




전쟁이 끝나면 공사비도 내려갈까

많은 분들이 이 질문을 하십니다.

전문가들의 답은 "그렇지 않다"입니다.

이유는 건설 자재 가격의 특성에 있습니다.
경제학 용어로는 '하방경직성'이라고 합니다.

쉽게 말해, 한 번 오른 가격은
이유가 사라져도 잘 내려오지 않는다는 겁니다.

이미 전례가 있습니다.
러시아·우크라이나 전쟁 당시
유연탄 가격 급등으로 시멘트 가격이 크게 올랐습니다.

이후 유연탄 가격이 안정됐지만
시멘트 가격은 전쟁 이전 수준으로
돌아오지 않았습니다.

건설산업연구원은
"물론 나프타와 직접 관련된 자재값은 소폭 떨어질 수 있지만,
전반적인 공사비가 전쟁 전 수준으로 되돌아가기는 어렵다"고
분석했습니다.

건설 자재 시장은 생산 설비와 물류 시스템 구축에
막대한 초기 비용이 들기 때문에
신규 업체가 쉽게 진입할 수 없습니다.
공급이 늘기 어려운 구조라는 뜻입니다.

관련 통계 자료:
(https://www.kict.re.kr)




진짜 문제는 철근이다

석유화학 자재만 문제라면
전쟁 종전 이후 일정 부분 해소될 여지가 있습니다.

그런데 지금 건설업계가 더 우려하는 건
석유화학과 아무 관계없는 자재들입니다.

철근이 대표적입니다.

연초 톤당 70만 원 수준이던 철근 유통가격이
현재 90만 원 수준까지 올랐습니다.
약 28% 상승입니다.

철강업계의 감산 결정이 가격을 밀어올린 것입니다.
이는 중동 전쟁과 직접적 관련이 없습니다.

철근과 형강(H빔 등 구조용 철강재)은
아파트 골조를 구성하는 핵심 자재로
공사비에서 차지하는 비중이 상당합니다.

한 건설사 관계자는
"문제는 석유화학 관련 자재가 아니라 그 외 자재들"이라며
가격 상승에 따른 우려를 전했습니다.

즉, 지금의 공사비 상승은
전쟁이라는 외부 충격 하나로 설명되지 않는
복합적인 구조를 가지고 있습니다.




앞으로의 전망과 내 집 마련 전략

전문가들은 정부의 제도적 개입이 필요하다고 지적합니다.

공공공사에서는 물가변동 조정 체계를 신속하게 작동시키고
민간 공사에도 합리적인 가격 연동 장치를 확산해야 한다는 겁니다.

유가 급등으로 특정 자재 가격이 치솟을 때
계약금액 조정이 지연되면
시공사가 손실을 떠안게 되고
그 부담은 결국 하도급 업체와 현장 근로자에게
전가될 수 있기 때문입니다.

실수요자 입장에서는 몇 가지를 염두에 두어야 합니다.

분양가 상한제 적용 단지와
비적용 단지 간 가격 차이가
앞으로 더 벌어질 가능성이 있습니다.
이미 공사비가 높은 구간에 들어와 있기 때문에
새로 분양되는 단지의 가격이
이전 수준으로 내려올 가능성은 낮습니다.

또 재개발·재건축 현장의 공사비 분쟁이
앞으로도 이어질 가능성이 높습니다.
조합원 추가 분담금 이슈가 지속될 수 있으니
재개발 투자 시 리스크를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.




한 줄로 정리하면,
공사비 상승은 전쟁이 끝난다고 해소될 성질의 문제가 아니며,
내 집 마련의 문턱은 당분간 구조적으로 높아진 상태를 유지할 가능성이 큽니다.




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