평당 공사비 700만→930만원, 3년 새 33% 올랐다…재건축 분담금 폭탄의 구조

재건축을 기다리는 은마아파트 조합원이라면
8개월 전 산정된 분담금 통지서를 다시 꺼내볼 때입니다.

숫자가 달라졌습니다.
같은 평형을 받는 데 2억 원 가까이 더 내야 하고
큰 평형으로 올라가면 30억 원 가까이 늘어난 경우도 있습니다.

오늘은 이 숫자가 왜 이렇게 빠르게 커졌는지,
그리고 앞으로 어떻게 달라질지 그 구조를 풀어보겠습니다.

 

분담금이란 무엇이고, 왜 자꾸 오르나

재건축 분담금은 조합원이 기존 아파트를 허물고
새 아파트를 받는 과정에서 추가로 내야 하는 비용입니다.

단순히 말하면 이런 계산입니다.
새 아파트를 짓는 데 드는 총비용에서
일반분양 수익을 빼고 남은 금액을
조합원들이 나눠서 부담하는 구조입니다.

분담금은 조합 설립 단계에서 처음 산정되고
사업시행계획인가 총회 전 구청 심의를 거쳐 재산정됩니다.
최종 금액은 관리처분계획 단계에서 확정됩니다.

즉, 지금 공지된 숫자는 아직 최종이 아닙니다.
사업이 길어질수록 공사비가 오를수록
최종 분담금은 지금보다 더 높아질 가능성이 있습니다.




은마아파트, 8개월 새 무슨 일이 있었나

이번 은마아파트 분담금 재산정의 핵심 원인은
공사비 상승입니다.

심의 과정에서 3.3㎡당 공사비가
900만 원에서 930만 원으로 상향 조정됐습니다.

재건축 초기 계획 당시 예상 공사비가
평당 700만 원이었다는 점을 감안하면
3년 새 32.9% 올랐습니다.

여기에 고급 단지에 걸맞게 커뮤니티 시설을 확대하고
가구당 주차 대수를 늘리면서
연면적이 약 5만 평 늘어난 것도
분담금 상승에 반영됐습니다.

그 결과가 이 숫자입니다.

전용 76㎡ 소유주가 같은 76㎡를 받으려면
8개월 전 2억 3000만 원이던 분담금이
4억 2000만 원으로 올랐습니다.

전용 84㎡ 소유주가 109㎡로 올라가려면
2023년 2월 4억 8000만 원이던 것이
이번에는 12억 원으로 2.5배가 됐습니다.

전용 84㎡에서 펜트하우스 143㎡를 신청하면
추정 분담금은 64억 4000만 원입니다.
8개월 전 34억 5000만 원에서
30억 원 가까이 뛰었습니다.




은마아파트만의 문제가 아니다

은마아파트 분담금이 특히 높은 이유가 따로 있습니다.

기존 용적률이 204%로 서울 재건축 단지 중 높은 편입니다.
용적률이 높다는 건 이미 땅을 빽빽하게 쓰고 있다는 뜻입니다.

재건축에서 조합원 분담금을 줄이는 핵심은
일반분양 물량을 많이 확보해 수익으로 충당하는 것입니다.
그런데 기존 용적률이 높으면
새로 공급할 수 있는 일반분양 물량 자체가 제한됩니다.

올해 2월 역세권 용적률 특례 적용으로
공급 가구가 655가구 늘면서 사업성이 일부 개선됐지만
공사비 상승 속도가 그것을 앞질렀습니다.

이 구조는 은마아파트만의 이야기가 아닙니다.

서울 정비사업 평균 공사비는
2021년 480만 원에서 2025년 808만 원으로
4년 새 68% 올랐습니다.
압구정4구역은 이미 1250만 원,
성수1지구는 1132만 원 수준입니다.

정비 업계 관계자는
일반분양가를 높게 받아도 공사비 상승 속도가 더 빨라
분담금은 매년 늘어날 수밖에 없는 구조라고 설명합니다.




앞으로 어떻게 될까, 조합원이 봐야 할 것

이 추세는 단기에 꺾이기 어렵습니다.

원자재 가격과 인건비가 구조적으로 오르고 있고
중동 지정학 리스크로 석유화학 자재 가격까지 상승한 상황입니다.
공사비 하방경직성이 있다는 것은
이미 러시아·우크라이나 전쟁 이후 확인된 사실입니다.

조합원 입장에서는 세 가지 시나리오를 각각 따져봐야 합니다.

첫째, 분담금을 납부하고 새 아파트를 받는 경우입니다.
분담금이 더 오르기 전에 사업을 빠르게 진행하는 것이 유리하지만
최종 확정은 관리처분 단계까지 기다려야 합니다.

둘째, 현금청산을 선택하는 경우입니다.
분담금 부담을 감당하기 어려운 조합원이 늘어날수록
현금청산을 선택하는 사례가 증가할 수 있습니다.
다만 현금청산가는 시세가 아닌 감정평가 금액 기준이라
실제 시세보다 낮게 받을 가능성이 있습니다.

셋째, 조합원 지위를 매도하는 경우입니다.
분담금 상승 리스크가 반영되어
이미 매매 시장에서도 가격 조정이 일어날 수 있습니다.

재건축 투자를 검토 중인 분이라면
현재 시세에서 분담금을 더했을 때
완공 후 예상 시세가 충분한 여유를 제공하는지
냉정하게 따져보는 것이 출발점입니다.




한 줄로 정리하면,
은마아파트 분담금 급등은 공사비 구조 변화라는
되돌리기 어려운 흐름을 가리키고 있으며
재건축을 바라보는 모든 투자자에게 같은 질문을 던집니다.
지금 이 가격이 여전히 유효한가.




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