청약 가점 84점 만점 중 나는 몇 점? 2026년 서울 무주택자 완전 계산법

 

청약 가점 계산, 해본 적 있으신가요

 

 

 

 

아파트 청약을 처음 알아보기 시작했을 때

대부분 이런 경험을 하십니다.

 

 

 

 

"청약홈에 들어가서 내 가점을 계산해보려고 했는데

어디서부터 시작해야 할지 모르겠더라."

 

 

 

 

무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간.

이 세 가지만 알면 된다고 하는데

막상 하나씩 따져보면 헷갈리는 예외조항이 한둘이 아닙니다.

 

 

 

 

오늘은 서울 지역 청약을 처음 알아보는 무주택자를 위해

가점 계산 구조를 처음부터 하나씩 풀어보겠습니다.

 

 

 

청약 가점제란 무엇이고, 왜 서울에서 중요한가

 

 

 

 

청약에는 크게 두 가지 방식이 있습니다.

가점제와 추첨제입니다.

 

 

 

 

추첨제는 말 그대로 로또처럼 무작위로 당첨자를 뽑는 방식입니다.

가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 합산해

점수가 높은 사람이 당첨되는 방식입니다.

 

 

 

 

서울에서는 전용면적 85㎡ 이하 민영주택의 경우

가점제 물량이 75~100%를 차지합니다.

투기과열지구로 지정된 강남 3구와 용산구는 100%입니다.

 

 

 

 

쉽게 말하면 서울에서 인기 있는 아파트를 노린다면

추첨을 기대하기가 어렵습니다.

가점이 높아야 현실적으로 기회가 생깁니다.

 

 

 

 

가점은 총 84점 만점입니다.

무주택 기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점,

청약통장 가입기간 최대 17점으로 구성됩니다.

 

 

 

 

첫 번째 항목, 무주택 기간 계산법

 

 

 

 

무주택 기간은 최대 32점입니다.

1년 미만이면 2점에서 시작해서

15년 이상이면 32점을 받습니다.

 

 

 

 

이 항목에서 가장 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.

무주택 기간을 언제부터 세느냐입니다.

 

 

 

 

만 30세가 되는 날부터 기간이 시작됩니다.

단, 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 산정합니다.

 

 

 

 

예를 들어 지금 35세이고 만 30세부터 무주택이었다면

무주택 기간은 5년으로 계산됩니다.

2년 초과 3년 이하 구간인 경우 8점을 받습니다.

 

 

 

 

또 하나 중요한 점이 있습니다.

과거에 주택을 소유했던 이력이 있으면

그 주택을 처분한 날부터 다시 기간이 시작됩니다.

 

 

 

 

부모님 명의 주택에 거주했다면 본인 명의 소유가 아니므로

무주택으로 인정됩니다.

하지만 공동명의로 잠깐이라도 소유 이력이 있었다면

그 처분일부터 새로 계산해야 합니다.

 

 

 

 

두 번째 항목, 부양가족 수가 가장 영향이 큽니다

 

 

 

 

부양가족 수는 최대 35점으로 세 항목 중 배점이 가장 큽니다.

0명이면 5점, 6명 이상이면 35점입니다.

 

 

 

 

부양가족의 범위가 생각보다 넓습니다.

배우자, 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손자녀)이 포함됩니다.

 

 

 

 

단, 조건이 있습니다.

직계존속은 청약신청자 또는 배우자와 같은 주소에서

3년 이상 계속 등재되어 있어야 합니다.

 

 

 

 

부모님을 모시고 살고 있다면 가점에 유리하지만

최근에 전입신고를 했다면 3년 기준을 충족할 때까지

부양가족으로 인정받지 못합니다.

 

 

 

 

직계비속인 자녀는 등본에 등재된 미혼 자녀가 대상입니다.

성년이 된 자녀도 미혼이면 부양가족으로 포함됩니다.

단, 무주택자여야 합니다.

 

 

 

 

세 번째 항목, 청약통장 가입기간은 지금 당장 시작해야 합니다

 

 

 

 

청약통장 가입기간은 최대 17점입니다.

가입 후 6개월 미만이면 1점, 15년 이상이면 17점을 받습니다.

 

 

 

 

이 항목의 핵심은 시간입니다.

가입 시점부터 기간이 쌓이기 때문에

지금 당장 가입하지 않으면 시간이 갈수록 손해입니다.

 

 

 

 

청약통장은 주택청약종합저축 하나로 통일되어 있습니다.

매월 2만 원 이상 납입할 수 있고

민영주택 청약에는 예치금 기준도 맞춰야 합니다.

 

 

 

 

서울 기준 민영주택 85㎡ 이하에 청약하려면

예치금이 300만 원 이상이어야 합니다.

가입기간과 납입 횟수를 꾸준히 쌓는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

2026년 서울 청약, 현실적으로 몇 점이면 당첨될 수 있나

 

 

 

 

솔직하게 말씀드리겠습니다.

강남 3구, 마포, 성동 같은 인기 지역의 59㎡ 이하는

당첨 최저 가점이 보통 60점 중반에서 70점대입니다.

 

 

 

 

반면 도봉, 노원, 강북 같은 외곽 지역은

45점에서 55점대에서도 당첨 사례가 나옵니다.

 

 

 

 

35세 무주택 직장인이 배우자와 자녀 1명을 둔 경우를

현실적으로 계산해보겠습니다.

 

 

 

 

무주택 기간 5년이면 10점,

부양가족 2명(배우자·자녀)이면 15점,

청약통장 가입 10년이면 13점.

합산하면 38점입니다.

 

 

 

 

강남권은 현실적으로 어렵지만

외곽 지역 중소형 타입은 시도해볼 만한 구간입니다.

 

 

 

 

지금 당장 가점을 올리기 위해 할 수 있는 것들

 

 

 

 

가점을 단기간에 올리는 방법은 사실 많지 않습니다.

시간이 쌓여야 오르는 항목들이기 때문입니다.

 

 

 

 

그래도 지금 할 수 있는 것은 있습니다.

첫째, 청약통장이 없다면 오늘 바로 개설해야 합니다.

하루라도 빨리 가입기간을 시작하는 것이

유일하게 즉시 가능한 가점 상승 방법입니다.

 

 

 

 

둘째, 부모님을 모시고 있거나 앞으로 모실 계획이 있다면

전입신고 시점을 체크해야 합니다.

3년 이상 같은 주소에 등재되어야 부양가족으로 인정되므로

가능하면 일찍 전입신고를 하는 것이 유리합니다.

 

 

 

 

셋째, 본인의 주택 소유 이력을 반드시 확인해야 합니다.

상속 등으로 잠깐이라도 주택을 소유했다면

무주택 기간 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

청약홈에서 무주택 확인서를 떼어보시기 바랍니다.

 

 

 

 

넷째, 청약 단지를 고를 때 경쟁률과 지역을 함께 봐야 합니다.

내 가점으로 승산이 있는 지역과 타입을 골라

신중하게 쓰는 전략이 필요합니다.

당첨되지 않더라도 재당첨 제한은 없으니

가점이 낮다면 작은 단지부터 경험을 쌓는 것도 방법입니다.

 

 

 

 

한 줄 코멘트

 

서울 청약은 가점이 높아야 이기는 게임이고, 가점은 시간이 쌓여야 오르기 때문에 지금 통장 없는 분들은 오늘 당장 개설하는 것이 2026년 청약 전략의 첫걸음입니다.

 

 

 

 

#서울청약 #청약가점 #청약가점계산법 #무주택청약 #청약통장개설 #청약홈 #부양가족가점 #2026청약 #서울아파트청약 #청약당첨전략