공유지분 물건 투자의 핵심사항

온전한 물건이 아닌 지분 물건은 일반적으로 특수물건의 영역으로 이해되어져

왔습니다. 그러나, 공유 부동산의 법적인 성격과 분할절차에 대해 충분하고 정확한

이해가 있으면 감정평가액보다 많이 저렴한 것을 경공매로

취득하는 것은 훌륭한 하나의 재테크 수단이 될 수 있습니다.

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공유지분 물건 투자의 일반원칙

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공유지분 물건에 대한 투자는 공동으로 소유하는 물건의 지분 중 일부만 경매에 나왔을 때

낙찰을 통해 되파는 방식으로 수익을 거두는 것이 일반적입니다.

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처음 공유지분 물건에 도전하고자 하시는 분들은 소형지분부터 낙찰을

받아 경험을 축적하는 것이 중요 합니다.

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내 소유의 지분으로 인해 다른 지분권자가 재산권 행사에

어려움을 느끼면 상대적으로 작은 내 지분을 구입하려 할 것이기 때문입니다.

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지분 비율도 낙찰시 고려해야

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​지분 비율 협상에서 우위를 점하기 위해서는 2분의 1을 넘지 않는 것이 좋습니다.

낙찰받으려는 지분 외에 다른 공유 지분의 소유관계가 단순한것이 좋습니다.

그것은 지분을 여러 사람이 공유할 경우 각 지분의 소유권자들은 서로 아쉬울 것

없는 상황이기 때문입니다.

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그러나, 지분을 여러 사람이 공유하더라도 서로 가족관계이면 협상에서 소형지분을

낙찰받은 사람이 협상의 우위를 점할 수 있습니다.

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투자의 핵심사항

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​지분물건은 협상이 해결되면 바로 정리가 되지만 그것이 여의치 않을 경우 장기간 자금이 묶이게 되는 경우가 생깁니다. 그래서 가능하면 단기간에 정리될 수 있는 물건에 투자해야 하는 것이 투자의 핵심입니다.

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지분투자의 핵심은 무엇보다 상대 지분권자가 나의 지분을 매우 간절히 필요로 하는 지분이 최선입니다. 상대방이 나의 지분을 갖지 못했을 경우 재산권 행사 등 여러 가지 면에서 불편함을 느끼게 되면 협상의 주도권은 나에게 있어서 유리한 위치에서 협상을 주도 할 수 있습니다.

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소송은 불가결 한 방법일까?

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낙찰 후 공유지분자와 협상을 하게 되는데, 통상 협의가 잘 진행되지 않을 경우 공유물분할청구 소송을 통해 형식적경매에 붙여 낙찰 가액에 따라 공유자 지분 비율로 대금 분할을 하게 되는데

여기서, 최초 지분경매로 낙찰된 금액과 전체로 낙찰된 후 지분 배분 비율의 금액 차이에 따라

수익율이 결정 됩니다.

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​예를들어, 토지 2분의 1지분을 1,000,000만원에 낙찰을 받고, ​이를 공유물분할청구 소송을 통해

확정판결을 근거로 형식적 경매에 붙이면 전체 토지가 5,000,000만원에 낙찰되었다고 가정해 보면, 낙찰자는 2분의 1지분이 있으니 5,000,000만원의 절반을 배당받게 됩니다.

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그 금액이 2,500,000만원이다. 그럼 수익률은 얼마나 될까요?

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​1,000,000만원에 낙찰 받아 2,500,000만원에 매도한 셈이니,

(2,500,000-1,000,000)/1,000,000=150% 가 됩니다.

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​지분물건의 해결에 대한 최종 종착점은 결국 소송입니다.

협상이 여의치 않을 경우 취할 수 있는 방법은 법원에 공유물분할청구소송을 하게 됩니다.

아파트 지분의 경우 다른 지분 자에 의해 소유권 행사를 제약받고 있으니 법원에 분할해

달라고 요청하는 것입니다.

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​법원은 기본적으로는 현물분할을 원칙으로 하지만, 부동산은 현물분할할 수 없는 경우가 훨씬 많습니다. 이 경우 법원은 현물분할이 아닌 대금분할을 명령하게 되고, 전체 부동산을 경매로 매각해서 경매비용을 제하고 나머지 매각대금을 지분의 비율대로 나누어 주게 됩니다.

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​공유물분할 재판의 성격은 일반 다른 민소와 달라 분할을 위한 공평타당한 방법이 무엇인지에 대해 초점이 맞추어질 뿐, 분할을 할 것인지 여부 자체에 대한 논란은 없습니다.