매매·전세·월세 동시에 올랐다 ; 수요 억제 일변도 부동산 정책이 빠진 5가지 함정

 

집값과의 전쟁을 선포하면 집값이 오른다

 

"이번에는 다르다."

이재명 정부가 출범할 때 부동산 정책에 대해 가장 자주 들었던 말입니다.

 

문재인 정부의 실패를 반면교사로 삼겠다고 했고,

망국적 부동산 투기와 결별하겠다고 선언했습니다.

 

그런데 1년이 지난 지금, 서울 아파트 매매가는 10.76% 올랐습니다.

전세가는 7.16%, 월세까지 6.62% 올랐습니다.

 

매매, 전세, 월세가 동시에 오르는 '트리플 상승'이 현실이 됐습니다.

오늘은 왜 이런 일이 반복되는지, 그 구조를 짚어보겠습니다.

 

도그마(Dogma)란 무엇인가

 

도그마는 원래 종교적 교리에서 나온 말입니다.

비판 없이 받아들이는 절대적 믿음, 논리보다 신념이 앞서는 명제를 뜻합니다.

 

부동산 정책에서도 비슷한 현상이 반복됩니다.

시장이 다른 방향으로 반응하더라도, 기존 믿음을 수정하지 않고

더 강한 규제로 밀어붙이는 방식입니다.

 

한국경제신문은 이재명 정부 1년의 부동산 정책을

'5가지 도그마'로 정리했습니다.

각각을 하나씩 살펴보면 현재 시장이 왜 이 모양인지 보입니다.

 

 

도그마 ① ; 정부가 집값을 잡을 수 있다

 

진보 정권이 집값 안정에 나서면 집값은 오히려 올랐습니다.

노무현 정부 1년 차 +12.1%, 문재인 정부 1년 차 +7.6%,

그리고 이재명 정부 1년 차 +10.76%입니다.

 

반면 규제를 풀었던 정부에서 집값은 잡혔습니다.

박근혜 정부는 +1.3%, 윤석열 정부는 -11.0%였습니다.

 

역사적 패턴이 이렇게 선명한데도 왜 반복될까요.

전문가들은 물가 상승과 통화량 증가에 따른 자연스러운 자산 가격 상승을

인정하지 않는 것이 문제의 출발점이라고 지적합니다.

 

서울 아파트 중위가격은 최근 20년간 2.7배 올랐습니다.

같은 기간 짜장면 가격 상승률이 2.3배인 것과 비슷한 수준입니다.

물가가 오르면 자산 가격도 오른다, 이 기본 전제를 외면한 채

규제만 강화하면 시장은 엉뚱한 방향으로 튀어나오는 것입니다.

 

 

도그마 ② ; 세금으로 수요를 억제할 수 있다

 

정부는 다주택자 양도소득세 중과를 5월에 부활시켰습니다.

보유세 강화와 비거주 1주택자 양도세 장기보유특별공제 축소도

추진 중입니다.

 

양도세를 올리면 집을 팔 것 같지만, 실제로는 반대입니다.

안 팔면 그만이기 때문입니다.

 

실제로 양도세 중과 부활 예고 기간엔 매물이 잠깐 나오다가,

시행 이후 매물 잠김 현상이 심화되고 집값은 다시 올랐습니다.

 

보유세와 양도세를 동시에 강화하면 집주인은 팔지도 않고 버팁니다.

대신 자녀에게 증여합니다.

문재인 정부 시절 부동산 증여가 역대 최대를 기록한 것이

이를 잘 보여줍니다.

 

노무현 정부에서 종부세를 설계한 김수현 전 청와대 정책실장도

저서에서 직접 인정했습니다.

세금은 중요한 수단이지만 만능이 아니며,

분노를 달래기 위해 세금만 높이는 방식은 포퓰리즘이라고요.

 

 

도그마 ③ ; 다주택자는 규제해야 한다

 

정부는 다주택자를 '주거 기본재를 독점하는 투기 세력'으로 규정했습니다.

대출 만기 연장 금지, 양도세 중과, 토지거래허가구역 확대로

전방위 압박을 가했습니다.

 

그런데 시장에서 다주택자의 실제 역할을 보면 이야기가 달라집니다.

민간 임대 시장의 80%를 다주택자가 공급하고 있습니다.

 

다주택자를 몰아내면 전·월세 매물이 줄고

세입자 부담이 커집니다.

서울 외곽, 중저가 지역의 전세가와 매매가가 더 많이 오른 건

이 때문입니다.

 

서울 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 40~50% 수준이라는 점도 중요합니다.

다주택자가 집을 팔아 매물이 나온다고 해도

전세로 살던 무주택자가 그 집을 살 돈이 없다는 뜻입니다.

 

 

도그마 ④ ; 전세는 없애야 할 제도다

 

전세는 갭투자의 발판이 됐다는 이유로 오랫동안 비판받았습니다.

해외에 유사 사례가 없다는 점도 지적됐습니다.

 

정부는 토지거래허가 구역에서 전세 낀 매매를 막았습니다.

사실상 전세를 통한 주택 거래를 차단한 것입니다.

 

그 결과, 서울 전세 물건은 1년 사이 22.3% 줄었습니다.

중랑구(-81.1%), 노원구(-76.1%), 성북구(-75.7%) 등

외곽 지역에서 감소율이 더 가파릅니다.

 

전·월세 거래에서 월세 비중은 49.8%로 절반에 육박했습니다.

월세 300만 원 이상 고액 거래는 1년 만에 19.8% 늘었습니다.

 

전세는 50년 넘게 서민의 주거 사다리 역할을 했습니다.

보증금을 모아 종잣돈을 만들고 내 집 마련으로 이어지는 구조입니다.

충분한 대체재와 유예 기간 없이 인위적으로 없애면

결국 가장 먼저 타격받는 건 세입자입니다.

 

 

도그마 ⑤ ; 건설·부동산 금융은 비생산적이다

 

정부는 가계대출 관리 차원에서 부동산으로 흘러가는 자금 자체를 경계했습니다.

그런데 '기존 주택 거래'와 '새 주택을 짓는 건설'을 같은 시선으로 보기 시작하면서

문제가 생겼습니다.

 

건설업이 GDP에서 차지하는 비중은 약 15%입니다.

시멘트, 철강, 가전, 가구, 인테리어까지 전후방 산업을 끌어올리는

고용유발 효과가 큰 핵심 산업입니다.

 

금융이 막히자 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 얼어붙었고

재건축·재개발 이주비 대출도 제한됐습니다.

서울에서만 35개 사업장, 3만여 가구의 이주 일정이 지연되고 있습니다.

 

올해 1분기 건설업체 폐업은 작년 같은 기간보다 17.6% 늘었습니다.

서울 시내 입주 물량은 지난해 3만 3,822가구에서

올해 1만 7,134가구로 절반가량 줄 전망입니다.

 

서울 신규 입주 물량의 93%가 재건축·재개발을 통해 공급되는 구조에서

정비사업 자금줄을 조이면 중장기 공급 절벽은 불가피합니다.

 

 

정책의 방향이 바뀌어야 할 순간

 

이 5가지 도그마의 공통점이 있습니다.

'공급'보다 '수요 억제'에 집중한다는 것입니다.

 

시장에 집이 부족한 상황에서

사는 사람만 막으면 가격이 안정될 수 없습니다.

세입자를 보호하려고 만든 정책이

오히려 세입자를 외곽으로 밀어내는 역설이 반복됩니다.

 

전문가들은 민간을 주택 공급의 파트너로 인정하고

제도와 시스템을 통해 자생적 공급이 이뤄지도록 지원하는 방향으로

정책의 무게중심을 옮겨야 한다고 강조합니다.

 

한 줄로 정리하면, 5가지 도그마에 빠진 부동산 정책이 보여주는 건 결국 하나입니다. 공급 없이 수요만 막으면 시장은 더 센 역풍으로 돌아온다는, 이미 여러 정부가 숫자로 확인해 준 교훈입니다.

 

 

 

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