6.8만 가구가 전세시장을 떠난다면 ; 반값 임대 사라질 때 생기는 일

전세를 구하다 지쳐본 적 있으신가요

몇 달을 발품 팔고 겨우 찾아낸 집인데
시세보다 터무니없이 낮은 전셋값에
"이 집이 왜 이렇게 싸지?" 하고
의아했던 경험이 있으실 겁니다.


사실 그 집, 등록임대주택이었을 가능성이 높습니다.

시세의 절반 수준으로 공급되는 이 임대주택들이
이제 시장에서 사라질 위기에 처했습니다.


오늘은 그 구조가 어떻게 작동하는지,
그리고 세입자 입장에서 무엇을 봐야 하는지
차분하게 풀어보겠습니다.

 

 

등록임대주택이 생긴 이유

등록임대주택제도는 문재인 정부 시절
민간의 임대 공급을 늘리기 위해 설계됐습니다.

집주인이 임대료 인상률을 5% 이내로 묶고
의무임대기간(4~8년)을 준수하면
취득세, 재산세, 양도세 등에서 다양한 세제 혜택을 받는 구조입니다.


쉽게 말해, 집주인이 "가격 올리지 않겠다"는 약속을 하는 대신
정부가 세금을 깎아주는 계약이었습니다.

덕분에 2020년 이전까지 전국적으로 수십만 가구의
비교적 저렴한 민간 임대 물량이 공급됐습니다.


그런데 2020년 8월, 다주택자 절세 수단으로 악용된다는 비판이 커지면서
아파트 신규 등록은 전면 중단됐습니다.

이미 등록된 주택들은 의무기간이 끝나도
기존 세제 혜택이 그대로 유지돼 왔습니다.

이 부분이 이번 논란의 핵심입니다.


지금 무슨 일이 벌어지고 있나

2026년 6월 현재, 정부는 등록임대사업자의 세제 혜택 축소를
거의 기정사실로 굳히는 분위기입니다.

김용범 청와대 정책실장이 보유세·양도세 조정 필요성을 언급했고
임광현 국세청장은 SNS에서 직접 수치를 공개했습니다.


그 수치가 핵심입니다.

말소된 등록임대 중 아직 매각되지 않은 2만 5,000호와
2028년까지 의무기간이 끝나는 4만 3,000호를 합산하면
서울에서만 6만 8,000호 규모의 공급 효과가 가능하다는 계산입니다.


다음 달 세제 개편안에는
의무기간이 종료된 등록임대주택의 양도세 중과 배제와
장기보유특별공제 혜택을 줄이는 방안이 담길 것으로 전망됩니다.

일정 유예기간 안에 집을 팔면 기존 혜택을 인정하되
그 기한이 지나면 혜택을 대폭 축소하는 방식입니다.


정부의 노림수는 분명합니다.

지난 3월 21일 8만 80건까지 늘었던 서울 아파트 매물이
다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 6월 22일 기준 6만 915건으로
빠르게 줄고 있는 상황에서 새 매물을 시장에 끌어내야 한다는 판단입니다.

(출처: 부동산 빅데이터 플랫폼 아실, 2026.6)


그런데 세입자 입장은 다릅니다

여기서 중요한 역설이 생깁니다.

매매시장에 새 매물이 늘어나는 것과
전세시장에 저렴한 임대 공급이 늘어나는 것은
완전히 다른 이야기입니다.


등록임대주택이 매물로 나온다는 건
그 집에 살던 세입자가 내보내지고
해당 물량이 임대 재고에서 빠진다는 뜻입니다.

대한주택임대인협회에 따르면 2024년 기준
서울 등록임대주택의 평균 전셋값은
일반 민간임대주택의 53.0% 수준에 불과합니다.

월세도 54.7% 수준입니다.

시세의 절반짜리 임대주택이 시장에서 사라지는 겁니다.


협회는 이것이 "공공임대주택 수만 호를 없애는 것과 다를 바 없다"고 표현했습니다.

과장이 아닙니다.
실질적으로 무주택 세입자에게 돌아가던
저가 임대 공급이 증발하는 구조이기 때문입니다.


현재 전세 시장은 이미 빠듯합니다

여기에 한국부동산원 6월 4주차 통계를 더해보면
그림이 더 선명해집니다.

서울 아파트 전세가격은 주간 0.35% 상승으로
12년 8개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했습니다.


전세는 2024년 5월부터 25개월째 연속 오름세입니다.
월세는 2023년 8월부터 34개월째 연속 오름세입니다.

공급 부족이 이미 임계점에 다가가고 있는 시점에
저렴한 임대 재고가 추가로 빠진다면
전월세 가격 압력이 한층 높아질 수 있습니다.


전문가들은 매매 공급 유도 정책과
임대 공급 확대 정책을 분리해서 접근해야 한다고 지적합니다.

매입임대 확대, 오피스텔 등 비아파트 공급 강화,
주거용 오피스텔 취득세 완화 등이 병행 대책으로 거론됩니다.

(참고: 우리은행 부동산리서치랩 함영진 랩장 분석, 2026.6)


앞으로 어떻게 될까

단기적으로는 서울 일부 지역의 고령 보유자,
특히 한강변·강남권의 양도차익이 큰 집주인을 중심으로
매물 출회 유인이 생길 수는 있습니다.

그러나 다주택자 양도세 중과 유예 당시처럼
시장 전체가 흔들릴 수준의 매물 급증이 나타날지는
아직 불확실합니다.


임차인 입장에서는
향후 1~2년 안에 본인이 살고 있는 집이
등록임대주택인지 여부를 확인해 둘 필요가 있습니다.

임대등록 말소 예정 시점이 다가오면
계약 갱신을 거부당하거나
시세 수준의 전셋값으로 재계약 요구를 받을 수 있습니다.


투자자 입장에서는 서울 전세 수급 불안이
매매가 상승 압력을 유지시키는 구조임을 인식할 필요가 있습니다.

다만 세제 개편안의 구체적 내용과
유예기간 조건이 확정되기 전까지는
성급한 매수나 매도 판단을 자제하는 게 현명합니다.


한 줄 코멘트

이번 등록임대주택 세제 개편 논의는
매매 공급을 늘리려는 정책이 동시에 임대 공급을 줄이는
구조적 역설을 품고 있습니다 ; 세입자라면 내 집의 등록 여부부터 확인하는 게 먼저입니다.


본 정보는 투자 참고용이며
투자 결과에 대한 법적 책임은 지지 않습니다.
모든 투자는 본인의 판단과 책임하에 진행하시기 바랍니다.

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