남들은 지나치는 법정지상권 도전해보자: 성립 판단 방법(2)

토지와 건물이 같이 근저당이 설정되어 있는 상태에서 토지만

먼저 경매 시 지상의 건물은 법정지상권을 취득합니다.

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이 경우 주택에 임차인이 있을 경우 임차인은 토지매각 대금에서 소액보증금 중

일정액을 토지 근저당권자에 우선하여 변제 받을 수 있습니다.

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​동일인 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 대하여 공동저당권이 설정된 후

임의로 공동저당의 목적물인 건물을 철거하고 새로 신축한 경우에는 특별한 사정이

없는 한 저당물이 경매로 인하여 토지와 그 신축 건물이 다른 소유자에게 속하게 되더라도

그 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다.

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토지만 공유지분인 경우 어느 한 공유자 소유의 건물이 주인이 변경되었을 경우

법정지상권 성립은 성립되지 않습니다.

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토지가 갑, 을의 공유이고 건물도 갑, 을의 공유인 경우 갑 토지지분만 타인에게

이전할 경우 법정지상권이 성립되지 않고, 토지 전체를 이전한 경우라면 성립합니다.

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​토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여

그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우, 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는

정도에 이르지 않았다 하더라도

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​건물의 규모나 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서, 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며,

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그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런

지장이 없습니다(대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결).

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법정지상권은 근저당권 설정 당시 건축물이 있어야 하며,

토지가 매각된 후 잔금을 지급할 때까지만 건축물로서의 요건을 갖추면

법정지상권이 성립될 수 있습니다.

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법정지상권의 성립유무 확인방법

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등기부 즉, 토지대장, 토지등기부등본, 건축대장, 건물등기부등본, 부동산등기부등본을

통해 소유자가 일치하는지 확인합니다.

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​등기부에서 근저당 설정 날짜를 확인하고, 근저당 설정 당시 건물이 존재하였는지,

건물 소유자(건축물대장)와 토지 소유자가(토지등본) 일치하는지 확인 합니다.

​근저당 설정 이후 건물이 지어졌다면 법정지상권은 성립하지 않습니다.

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​​빨간줄이 그어져 말소된 근저당권은 성립 판단의 기준이 안되고,

최종적으로 살아있는 근저당권을 기준으로 판단해야 됩니다.

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​이럴경우 건축허가 일자, 재산세 과세 대상, 주변인 조사 등의 방법을 활용하세요.

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미등기 건물의 경우 건축대장과 등기부 등본이 존재하지 않는다면

위성지도를 통해 근저당이 설정된 연도 전과 후의 건물 존재 유무를 확인하면 됩니다.

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