임차인의 유치권 주장

경매물건을 검색하다보면 자주 접하는 권리가 유치권입니다.
통상 공사업자가 대부분인데 간혹 임차인이 유치권을 신고하는 경우도 있습니다.
 
임차인이 유치권을 신고하는 것은 임차인이 영업을 하면서 인테리어 공사 등에 대한 
금액이 대부분으로  이런 비용에 대해서는 유치권이 인정되지 않거나, 
극히 미미하게 될 가능성이 큽니다. 


유치권이 인정되기 위해서는 해당 임대차목적물과 관련하여 생긴 채권이 있어야 하는데,
민법 제320조 제1항에서 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 하여 이를 규정하고 있습니다(채권의 견련성).

임차인이 임대차목적물에 들인 비용이라고 해서 임대인에게 이를 무작정 청구할 수는 없습니다.
임차인이 임대인에게 청구할 수 있는 것은 유익비와 필요비로

인테리어 공사 비용의 대부분은 임차인이 임대인에 대해서 청구할 수 있는 유익비나 필요비라고 할 수 없습니다.

임차인이 본인의 영업을 위해서 쓰여진 비용이라는 점에서 청구할 수 있는 채권 자체가 없거나 거의 적다고 볼 수 있습니다. 

 

 

임차인의 일부 비용투자가 유익비나 필요비로 인정될 수 있다고 하더라도
임대차계약서에 원상복구 의무를 임차인이 부담한다는 약정을 했다면

유익비나 필요비 청구가 사전에 포기되는 경우가 많습니다. 


판례에 의하면(대법원 73다2010) 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장 할 수 없다고 판시하고 
있습니다.

물건을 검색하다 임차인이 유치권을 신고한 경우 참고하세요.