제시외 건물 주의하세요.

경매로 나온 물건 정보에는 소재지와 용도, 감정평가액과 최저경매가(매각가) 등의 
항목 이외에도 제시외 건물이라는 항목이 있다.

매각물건명세서의 경우는 비고란에 기재되어 있다.

제시외 건물은 경매절차의 진행에 따라 유동적인 개념이다. 
경매신청 채권자가 경매신청목록에는 포함시키지 않았으나 

경매법원의 의뢰를 받은 감정평가자가 현장에서 발견한 건물을 말한다. 
건물에 소속된 미등기 창고나 화장실 등이 그것이다.

그외에도 수목이나 고가의 정원석도 해당되기도 한다. 이들 모두를 아울러
제시외 물건, 혹은 제시외 건물이라 칭한다.  


종물과 부합물은 민법 제358조에 의해 저당권의 효력이 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 제시외 건물이 종물과 부합물에 해당될 경우에는 저당권의 효력이 당연히 미치고 감정평가되어 최저매각가격에 포함되고 경매낙찰로 소유권취득에 별다른 문제가 없다. 

제시외 건물이 감정평가에서 포함되지 않았더라도 종물과 부합물에 해당되면 
경매물건의 매수자는 소유권을 취득할 수 있다. 

 

그러나, 제시외 건물이 미등기 독립된 건물일 경우 주의가 필요하다.
종물이나 부합물이 아닌 독립된 건물일 경우는 저당권의 효력이 미치지 않고 감정평가금액에서 제외되어 경매매각후 법정지상권 등이 성립되면 소유권취득에 문제가 발생할 수 있다. 

해당 경매물건의 매수자가 독립된 건물의 소유자와 별도의 협의를 통해 매수를 진행하거나
지료 사용료를 청구하는 등 복잡한 문제가 발생할 수 있다.

입찰 이전에 경매정보를 꼼꼼히 살피고, 제시외 건물(물건)이 있는 경우 세심한 주의가
필요하다.