입주권 포기 = 낙찰 잔금 포기

 

 

재건축, 재개발 등 정비구역 내 입주권을 기대하여
주택이나 상가 물건에 입찰하시는 분들이 많습니다.


서울의 마지막 달동네로 불리는 백사마을에서 경매로 나온 무허가 주택을 21명이 경쟁한 끝에 감정가의 7200%에 낙찰받았던 투자자가 갑자기 잔금 납부를 포기하는 일이 발생했습니다.

​토지를 제외한 건물만 입찰에 부쳐졌는데 건물면적은 22.5㎡(6.8평)인데, 낙찰자는 끝내 
잔금을 내지 않은 것으로 확인됐습니다.


서울시 도시및주거환경정비 조례에 따르면 2003년 12일 30일(권리산정기준일) 이후 토지나 건물 중 하나만 취득할경우 입주권이 나오지 않습니다.


재개발 지역에서 나오는 경매물건은 입주권 획득이 목적으로
입찰 전에 면밀히 따져보아야 합니다. 

경매 대상 물건 소유자가 조합원 분양 신청을 해놓은 상태인지, 
해당 지역이 투기과열지구인지도 확인해야 합니다. 

소유자가 조합원 분양 신청을 하지 않았을 경우 이 지역이 투기과열지구이고
관리처분인가 이후 소유권을 이전할 경우라면 입주권을 얻을 수 없게 됩니다.

 

무허가 건물은 입주권을 받기 어려운 경우가 대부분입니다.
다만, 무허가라 하더라도 네 가지 조건을 모두 충족해야 무허가 건물도 입주권을 받을 수 있습니다. 

 - 무허가건축물확인원이나 항공사진 등으로 1989년 1월 24일 당시 존재하던 
무허가건축물임을 입증 

- 현재 무허가건축물의 소유자임을 입증

- 조합 정관에 특정무허가건축물에 조합원 자격과 분양자격을 부여한다는 
 취지의 규정이 포함돼 있을 것 

- 주거용으로 사용하고 있을 것 




다음으로 위반 건축물 여부도 꼼꼼하게 따져보아야 합니다. 
빌라는 건축법상 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하여야 하는데, 
최저층이나 최상층을 근린시설로 허가받고 5층 이상으로 건축하는 경우가 있습니다.

​근린시설 부문을 주택으로 무단 변경해 사용하다 관할 지자체에 적발되면 
이행강제금이 부과될 수 있기 때문입니다. 

지자체는 불법 개조된 건축물을 원상 복구할 때까지 최대 1000만원에 달하는 
이행강제금을 연 2회 부과합니다.

허가 받은 용도와 다르게 사용되는 건축물로 위반사항이 해소될 때까지
이행강제금을 내야 합니다.

​위반건축물은 시군구 건축행정을 담당하는 부서에서 1,2차 시정명령을 하고 
시정되지 않을 경우 계고를 하고 이행할 때까지 해마다 이행강제금을 부과합니다.

​이행강제금은 위반건축의 정도와 내용 즉, 용도변경, 증축, 대수선 정도에 따라 계산합니다.
이행강제금은 1년에 2회 시정될 때까지 부과됩니다.

​입주권을 이유로 입찰에 참여하는 경우 무허가 건물이나 위반 건축물에 대해서는
매각물건명세서만 믿지 말고 관련 지자체를 통해 철저한 분석이 필요합니다.