공유지분 투자시 주의해야 할 사항

공유지분 부동산에 대한 투자는 공동으로 소유한 물건의 지분에서
그 중 일부만 경매에 나왔을 때 낙찰받아 되파는 방식으로 수익을 거두는 것이 일반적이다. 

​지분물건 투자로 수익을 올리고자 할때 다음과 같은 사항에 주의하자.
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소형지분을 낙찰받아야 한다. 내 소유 지분으로 인해 
다른 지분권자가 자신의 재산권행사 등에 어려움을 느끼게 되면
상대적으로 작은 규모의 내 지분을 사들이려 할것이기 때문이다. 

​지분 비율은 통상 2분의 1을 넘지 않아야 다른 공유 지분권자와의 협상에서 
유리한 고지를 차지할 수 있다. 

​다음으로 지분 물건 입찰시 공유자 규모와 다른 공유자의 경제력 등을 
등본을 통해 유추 확인해 본다. 그것은 환금성에 제약이 있기 때문이다.  

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지분 물건의 가장 큰 단점은 사는 건 내 마음이지만 
파는 건 내 마음대로 되지 않는다. 

빨리 처분하고 싶은데 협의가 여의치 않다면 
매수인 단독으로 처분하기에 어렵고, 제값을 받고 팔기도 쉽지 않다. 

​낙찰받으려는 지분 외에 다른 지분의 소유관계가 단순해야 한다. 
다른 지분을 여러 사람이 나누어 가지고 있다면 각 지분의 
소유권자들이 서로 아쉬울 것 없는 처지가 되기 때문이다. 

​하지만 다른 지분을 여러 사람이 공유하더라도 모두 가족관계로 
구성되어 있다면 한 사람이 소유한 것처럼 여겨도 무리가 없다. 

가족 간에는 상호 협의가 잘 이뤄질 수 있기에 소형지분을 
낙찰받은 사람이 협상의 열쇠를 가질 수 있다.

 

지분 물건에 임차인이 있다면 임차인에 대한 권리관계에 신경을
써야 된다. 명도에 어려움이 있을 수 있다.

지분 물건은 매수인 단독으로 임차인을 내보낼 수 없으며, 
임차인은 대부분 건물 전체에 대해 임차를 했기 때문이다(채무의 불가분성).

​그래서, 임차기간 만료일까지 기다려야 된다. 그러나, 
대항력이 없는 임차인이라면보증금에 대한 인수 부담은 없다. 

​공유자가 점유할 때는 지분을 점유하는 공유자를 상대로 
부당이득반환청구소송을 제기 할 수 있다.
확정 판결을 갖고 공유지분 소유자를 상대로 강제경매를 신청할 수 있다. 

​매수인은 경매를 통해 지분에 해당하는 금액을 회수할 수 있고 
미래가치가 기대되는 물건이라면 공유자우선매수권을 행사해 
직접 낙찰받는 방법도 있다. 

​공유물 분할 청구소송 후 경매를 통해 투자금액을 회수하거나 
경매에 직접 참여해 낙찰받을 수도 있다. 

​공유자가 점유하지 않을 때는 다른 공유자를 상대로 공유물분할청구소송 후
가액판결(현금)을 받은 후 경매를 통해 투자금액을 회수하거나 
직접 참여해 낙찰받을 수 있다.