한 눈에 들어오는 경매 절차 : 이렇게 진행하세요.

   
 1. 물건검색

법원경매정보 사이트에 진입하기. 
경매물건→부동산을 선택하여 용도별, 지역별로 경매에 나온 물건 검색한다. 
물건 상세 검색을 누르면 감정 가격과 면적,  실제 사진 등을 볼 수 있다.

 
2. 권리분석


물건에 대한 법적 권리를 따지는 단계로 경매 절차 중에서 가장 중요한 단계다. 
경매에서 낙찰을 받아도 권리가 남아 있다면 낙찰자가 부담을 다 떠안을 수 있다. 
세입자가 집주인으로부터 받지 못한 보증금을 낙찰자에게 내놓으라고 하면 상황에 따라 
물어주어야 할 수도 있다.

등기부등본의 갑구와 을구 부분을 살핀다. 
저당권, 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권 등을 찾는다. 
그중에서 날짜가 가장 빠른 권리가 기준이 된다. 이 기준을 '말소기준등기'라고 한다. 
경매가 진행되면 말소기준등기 이후에 올라온 권리는 모두 소멸된다. 

경매는 돈을 빌려준 사람이 집을 팔아 돈을 돌려달라고 법원에 요청한 행위로
매각대금에 대한 배분이 마무리되어야 소유권 정리가 끝난다. 

은행이나 채권자, 전세세입자 등 매각대금이 누구에게 얼마나 가는지 자세하게 확인해야 한다. 
초보자의 경우 이 부분이 어려워 일반적으로 유료 경매전문지를 참고하는 것을 권장한다.

경매로 매각이 끝나도 낙찰자가 꼭 챙겨야 하는 권리도 있다. 
가장 먼저 등기부등본에 올랐지만 배당을 신청하지 않은 전세세입자(선순위전세권), 

재산을 처분할 수 없도록 묶어두는 가처분, 공사대금을 받기 위한 유치권이나 
토지주가 달라져도 건물주가 계속 점유할 수 있도록 한 법정지상권 등이 그것이다. 
그래서, 권리 관계가 복잡한 물건은 과감히 포기하는 게 좋다.


3. 물건 현황 파악하기 

검색이 끝났다면 발품을 팔 차례다. 적정한 입찰가를 산정하기 위해 주변 시세를 따져 보아야 한다. 
국토교통부의 실거래가 공개시스템에 들어가 해당 물건과 주변의 최근 거래 가격을 본다. 
다음으로 현장에 꼭 임장하는 것도 잊지 말아야 된다. 

실제로 물건을 보러 가면 사진과 달리 망가졌거나, 관리비가 많이 남아 있는 등
예상치 못한 문제가 있을 수 있다. 인근 공인중개소나 관리사무소를 방문하여 
현황을 파악하는 것도 잊지 말아야 된다. 


4. 입찰하기 


법원 사이트에서 경매가 진행되는 입찰기일을 확인한다. 
경매법정에 도착하면 제일 먼저 할 일은 게시판에 붙은 당일 진행되는 물건의 목록을 살펴보아야 된다.
매각기일인 당일 아침에도 개별 경매사건이 취하되거나 매각기일이 바뀔 수도 있다.

준비물로 신분증, 도장, 입찰보증금을 준비하고, 입찰보증금은 대개 최저 매각금액의 10~20%를 수표나 현금으로 준비한다. 
대리인이 입찰에 참여할 경우 대리인의 신분증과 도장, 본인의 인감이 날인된 위임장과 인감증명서를 준비해야 된다.

다음으로 법정 안에 있는 입찰표와 입찰 봉투, 보증금 봉투를 집어 남들에게 보이지 않도록 
칸막이에 들어가 입찰표를 작성한다. 

입찰 금액 작성은 한글이 아닌 단위마다 정해진 칸 안에 숫자로 써야 된다.

준비한 서류와 보증금 봉투는 입찰 봉투에 넣어 스테이플러로 찍은 뒤 봉투 상단 부분의 
수취증을 뜯어서 보관한다. 

패찰할 경우 수취증을 집행관에게 보여주고 보증금을 돌려받는다.


경매가 시작되면 집행관이 물건마다 몇 명이 경매에 참여했는지 호명하는데,
응찰자 중에서 가장 가격을 높게 쓴 사람이 낙찰된다. 

낙찰 뒤 법원이 낙찰 과정에 문제가 없는지 확인하고(1주), 
채무자 등 이해관계인이 항고 가능한 시간(1주)이 지나면 
한 달 안에 잔금을 납부해야 된다. 

잔금 납부를 위한 대출을 생각한다면 법정 앞에서 
법무사나 대출상담사의 명함을 챙겨 두는 것도 좋다.