대지권 미등기

 대지권 미등기는 아직 대지권이 등기되지 않은 상태를 의미합니다.

대지권 미등기가 된 물건을 낙찰받은 경우 
낙찰자(매수인 등)가 대지사용권 취득을 이유로 
분양자와 수분양자를 상대로 대지지분에 대한 소유권이전등기절차 및 
대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 요구할 수 있는데, 

이때 분양자는 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 분양대금을 
완납하지 않으면 대지권을 이전해 줄 수 없다는 내용으로 
동시이행의 항변을 할 수 있습니다(대법원판례 2004다58611 등).


대지권 미등기는 건물에만 등기가 되어 있고, 토지 등기부가 존재하지 않는 경우가 대부분입니다. 
대단지 아파트들과 같은 곳에 미분양이나 분양대금 미납 등의 사유로 대지권이 분할되지 않은 경우 
대지권에 미등기가 발생합니다. 

대지권은 있으나 분양대금 미납이라면, 대지권 취득에 필요한 미납 분양대금을 완납해야 하는 부분과 
토지 취등록세가 더 들어가야 하는 추가 비용등을 산정하여 입찰에 참여해야 합니다. 
건설사나 분양 사무소에서 서류로 확인이 가능하기도 합니다.

일반적으로 부동산 경매, 공매에서 대지권 미등기 물건이 매각물건명세서나 재산명세에 
토지와 건물이 포함 평가되었다고 하는 경우 대부분 문제가 없는 물건들이나 
실제 대지권이 없는 경우와 소유자가 다른 경우가 있어 주의가 필요합니다.


대지권 미등기 조사방법


등기부 등본에 토지 소유자가 다른 경우 대지권이 없는 경우로 대지권 미등기 조사시
토지 등기부와 건물 등기부를 모두 발급해 보아야 합니다. 

대지권 미등기 조사 방법으로 정보공개포털을 활용할 수 있습니다. 
정보공개 청구로 대지권에 대한 취등록세 납부 여부 확인으로 대지권 유무를 확인할 수 있습니다.
이 경우 해당 주소 토지에 대해 취등록세 납부 내역을 정보공개 청구하면 됩니다. 



감정평가서를 믿고(대지권이 표시)대지권을 취득하는 것으로 알고 낙찰받았는데
낙찰 후 대지권 없음이 드러날 경우, 매각불허가신청이나 매각허가에 대한 즉시항고를 신청하면 됩니다. 
이는 집행법원을 믿고 신뢰한 낙찰자 입장에서는 매각허가결정의 취소 사유가 되기 때문입니다.


대지권이 없다면 낙찰자는 대지권을 아예 취득할 수 없게 되고, 
대지권소유자가 구분 소유권 매도청구권을 행사하면 소유권을 잃게 될 수 있습니다.

대지지분에 대한 소유권 이전등기시 낙찰자는 ?분양받은자 명의로 대위등기 한후 자신에게 이전등기 
절차의 등기절차를 거쳐야 하므로 추가 비용이 발생할 수 있어 이를 제하고도 수익이 난다면 입찰을 고려 해 볼수 있습니다.