오피스텔 주택수에 포함되나요?

 1세대 1주택자가 주택을 매각하는 경우 해당 주택은 12억 원까지 비과세가 적용된다. 
그러나 1세대가 1주택 외에 오피스텔을 가지고 있는 경우라면 1주택 매각 시 본인이 실제 
1세대 1주택자가 맞는지 혹시 오피스텔이 주택으로 간주되지 않는 지에 대해 검토해야 한다.


대법원은 건축물 등이 주택에 해당하는지는 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 
실제 용도가 사실상 주거에 공여하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고(대법원 1987. 9. 8. 선고, 87누584판결 참조) 

일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되어 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 
본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 
본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다고(대법원2004두14960, 2005. 04. 28.)고 
판시하고 있다. 


오피스텔이 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수 포함 여부를 확인하기 위해
아래 사항을 확인하도록 하자. 


 형식상 사업용으로 임대하였는지 여부

①임차인의 사업자등록증 확인
② 임차인에 대한 매출세금계산서 발행 및 부가가치세 신고

 오피스텔 세입자가 실제 해당 오피스텔에 거주하였는지 여부

① 전기 사용 여부
② 가스 사용 여부
③ 수도 사용 여부

전기료 및 가스 사용량 등이 계절 등의 흐름에 따라 급격히 변동되는 경우 
주택으로 볼 가능성이 높다. 그것은 전기사용량은 여름에 높으며 가스사용량은 겨울에 높다.

 외형상 오피스텔인지 여부

① 공부(건축물 대장 등)상 오피스텔인지 여부
② 재산세가 오피스텔로 부과되었는지 여부
③ 세입자의 주민등록 전입여부
④ 전력 및 가스 사용 시 사업용으로 고지서가 발송되는지 여부
⑤ 오피스텔이 건축기준에 따라 준공되었는지 여부

1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 오피스텔 임대차계약서에 전입신고를 하지 않고,
거주하지 말 것에 대한 특약사항을 계약서에 기재하고 서로 간의 합의 하에 계약서에 도장을 찍었다 하더라도 

세입자가 해당 오피스텔을 실제 업무용이 아닌 주거목적으로 사용한 경우 
해당 오피스텔을 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택으로 보아 주택 수로 판정(조심2018서1018, 2018.05.23., 심사양도2020-0016, 2020.09.02 외)할 수 있으니 주의가 필요하다.