‘미등기’ 집주인과 임대차 계약을 맺은 뒤 집주인이 바뀌었을 경우 보증금 문제?

 세입자가 ‘미등기’ 집주인과 임대차 계약을 맺은 뒤 집주인이 바뀌었더라도, 
세입자가 제때 전입신고를 했다면 바뀐 집주인이 보증금을 돌려줘야 한다는 
대법원 판단이 나왔다.



2017년 10월 ㄱ씨는 보증금 8900만원에 2년5개월짜리 전세 계약을 맺고 광주의 한 신축빌라 302호에 거주하기 시작했다. 
당시 ㄱ씨가 전세계약을 맺은 사람은 302호 분양계약자 ㄴ씨로, 
ㄴ씨는 빌라 원 소유자에게 302호를 분양받아 잔금을 치르는 중이었다. 

당시 임대차계약서에는 “본 건은 계약일 현재 매매가 진행되는 물건으로 (중략) 일체의 과정은 거래 공인중개사가 책임지고 진행한다. 
본 건물 소유자가 바뀌는 경우에도 임대차 내용 중 임대차보증금, 임대차기간, 임대차보증금의 
반환책임은 최초 계약대로 절대 보장한다”는 특약사항이 담겨 있었다.


분양계약자 ㄴ씨가 잔금을 내지 못해 302호의 집주인이 ㄷ씨로 바뀌면서 
302호 집주인이 된 ㄷ씨는 소유권이전등기를 마친 뒤 ㄱ씨에게 집에서 나가달라고 요청했다. 
이에 ㄱ씨는 2020년 5월 집주인 ㄷ씨와 임대차계약을 중개한 공인중개사를 상대로 
보증금 반환 소송을 제기했다.


대법원은 세입자 ㄱ씨가 새집주인 ㄷ씨에게 전세보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리가 있다고 판단했다.
분양계약자 ㄴ씨의 매매계약이 해지되기 전 세입자 ㄱ씨가 전입신고를 한 점을 중요하게 봤다. 

대법원은 “원고 ㄱ씨는 분양계약에 기초해 적법한 임대권한을 가진 분양계약자로부터 분양계약이 해제되기 전 
주택을 임차해 주택 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법에 따른 대항요건을 갖췄다”고 판결했다.