공유지분 물건 낙찰받은 경우 주의사항

 
공유지분 물건을 낙찰받고, 자신의 지분이 과반수가 안될 경우나
혹은 과반수가 넘을 경우 등 그 권리행사에 대해 사전에 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 


공유물에 대한 제3자 방해 등이 있을 경우 공유자로서의
권리행사 일환으로 방해배제나 공유물반환을 청구하는 것이 대표적 입니다.
 

부동산 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로
원인무효의 소유권이전등기가 있는 경우 ​공유물에 관한 보존행위로서
제3자에 대하여 그 등기의 전부에 대하여 말소를 구할 수 있습니다.

​제3자가 아닌 다른 공유자의 배타적, 독점적 사용수익 행위에 대하여
다른 공유자의 방해배제나 반환청구 역시 공유물에 대한 보존행위로서 인정되고 있습니다.
( 대법원 1993.5.11. 선고 92다52870)


공유자 2인이 각각 1/2 지분씩 공유하고 있는 경우 1/2 지분
권자는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점사용할
수 없고, 나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제, 즉
그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있습니다.
(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결)



공유물분할을 청구하는 지분의 일부에 대하여만 공유물 분할을 하고
일부 지분은 분할하지 아니하거나, 공유물의 지분비율만을 조정하는 등의 방법으로
공유관계를 유지하는 것은 허용되지 않습니다. 

​더불어, 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여는 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않습니다.

​아래와 같이 지분 등기사항증명서상 권리가 다음과 같은 경우는 가급적 입찰을 피해야 됩니다.

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1순위 소유권이전청구권 순위보전가등기 
2순위 소유권처분금지가처분 
3순위 근저당 (경매개시결정기입)

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​상기의 경우 낙찰받은 지분을 상대방에게 팔수도 살수도 없​게 됩니다.
3순위 근저당인 말소기준권리 기준으로 선순위인 ​소유권이전청구권 순위보전가등기와 
소유권처분금지가처분이 있어서 낙찰자는 소유권 행사가 불가능하게 됩니다.