숨어있는 복병 위반건축물

 
건축물대장에 기재된 면적과 용도 등을 허가 없이 불법으로 증축 또는 대수선하거나 용도를 변경한 건축물을 의미합니다.
사용승인 받은대로 유지 관리하지 않아 발생하는 건축법령 위반행위로 적발시 이행강제금이 부과됩니다.

주로 다가구주택에서 많이 발견됩니다.
다가구주택에 옥탑방을 개조하거나 발코니 확장, 상가주택 내 상가면적을 증가시키는 등 
건축행위를 할 때 사전에 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 개조해 사용하다 적발되면 위반건축물이 됩니다. 


신축 빌라의 경우 불법 테라스를 만드는 경우가 많습니다. 원래 테라스를 만들려면 건물 설계 때부터 
허가를 받고 준공 당시에 이 부분을 확인받아야 하는데, 준공 확인을 받을 때까지는 없다가 
나중에 테라스를 만드는 경우 위반건축물이 됩니다.


통상 정상적인 건물이 만들어지는 과정은 신고 -> 허가 -> 착공 -> 준공의 과정을 거치지만 
이런 절차를 따르지 않고 무단으로 만들거나 혹은 이후에 마음대로 개조를 한 것이 대부분입니다. 


가장 쉽게 볼수 있는 사례로 


1.무허가로 신고하지 않은 건물 시공
2. 정상 절차대로 준공 이후 무단으로 용도변경
3. 가설 건축물 설치


위 3가지 중 가장 흔하게 볼수 있는것은 3번으로 특히 규모가 작은 다가구, 다세대 건축물 탑층 혹은 
테라스가 있는 2층에서 패널로 마감하여 별도 확장된 공간처럼 활용하는 사례,

근린생활시설로 허가받은 공간을 집으로 사용하거나 반대로 집을 음식점으로 사용하는 등의
사례도 주변에서 어렵지 않게 볼수 있습니다.



위반건축물 이행강제금 부과되는 과정


위반건축물 부동산을 운영하다 적발이나 신고를 당하게 된다면 행정청에서 현장조사를 
나오게 되며 이후  시정명령 사전통지 -> 처분 및 촉구 -> 이행강제금 부과 사전통지 -> 부과처분 등으로 진행이 됩니다.


구조물의 특성상 짧은기간 내 원상복구가 어려울 수 있으므로 1차로 30일의 계고기간이 주어지며
 이후 2차로 20일의 시정명령을 거치게 되는데, 여기까지 응하지 않는다면 사법기관에서 
형사고발조치가 될수도 있으며 마지막으로 위반건축물 이행강제금 부과 절차가 된 이후 
건축물대장에도 표시가 되게 됩니다.

이를 합법적으로 개선하기 위해 정부에서는 위반건축물 양성화 제도를 가끔씩 시행하는데 
지난 1980년 이후 마지막 2014년까지 총 5회가 시행되었습니다.


다세대 위반건축물에 대한 전세대출이나 전세보증보험 가입은 가능합니다.
다세대 주택은 건물단위로 위반사항이 있다고 해서 모든 세대가 영향을 받지는 않고,
해당세대에 없다면 전세자금대출 및 반환보증이 가능합니다.

그러나, 다가구, 다중주택, 단독 등의 위반건축물 등은 등기가 하나로 
여러 가구가 거주해도 집은 한 채로 판단합니다.
해당 세대의 층에 위반사항이 없어도, 다른 층에 있다면 전세반환보증은 들 수가 없게 됩니다.




위반물건 접근방법 


현장 임장을 통해 위반시설물을 확인하고 주변 부동산을 방문하여 
해당 건물에 대해 위반 시설의 현황과 대수선 필요 여부와 공사 규모 정도 등을 파악 합니다. 


세입자가 살고 있을 경우 명도가 우선으로 명도협상을 빠르게 마무리 지어야 합니다. 
위반건축물이 있으면 이행강제금으로 시간적으로 여유가 없으므로 명도비용도 많이 들 수 있습니다. 


위반건축물 표시가 있는 다가구주택을 입찰하려고 준비하는 사람은 
해당 주택의 건축물대장에 보면 위반건축물의 상세내용이 나오므로 그 내용을 정확히 파악한 후 
시군구 건축행정 담당자에게 이행강제금이 얼마인지, 또 언제쯤 부과되는지 확인 해야 합니다. 


그리고 원상회복을 할 때에 건축허가 설계도면을 보고
원상으로 회복시키는 데에는 어느 정도의 비용이 들어갈지
설비업자와 상담 후 입찰에 참여해야 합니다.


낙찰 후 시청 건축과에 방문하여 낙찰되었음을 알리고 시정 의지와 
시정계획이 담긴 시정 의견서를 제출하면 통상 1~ 2달 정도의 자진정비 기간을 주며 
이행강제금 부과를 연기해 줍니다. 


원상태로 복귀를 하고 위반건축물이란 딱지를 떼어야 추후
은행 대출이 가능하고, 임대나 매도 시에도 건물의 가치를 향상 시킬 수 있습니다. 

일반 매매로 다가구주택를 구입하는 경우도 경매와 마찬가지로 
위반건축물인지 반드시 건축물대장을 확인하여야 합니다.