공유지분 투자 이것은 알고하자!

지분경매의 매력은 경쟁이 치열하지 않고 보다 저렴한 가격으로
물건을 취득할 수 있기 때문 일 것입니다. ​반대로 장점이 있는 반면에 단점도 있기 마련입니다.

​지분경매 건수가 급증하고 있는 것은 역설적인 의미로 물건에 대한 재산권 행사가 어렵기 때문일 것입니다.


지분이 있는 토지는 전원주택 등을 지으려 해도 다른 소유권자 전원의
동의가 필요하여 개발이 쉽지 않습니다. 그래서 땅 지분을 처분하려고 중개업소에 
부탁해도 잘 팔리지 않습니다. 

​주인이 여러 사람인 땅이라 환금성 등이 떨어진다는 이유로 투자자들이 외면하기 때문입니다. 
그리하여 주로 지분경매가 시장에 많이 나오는데 지분 경매의 처리 기술을 가진 분들에게는 또 다른 수익 즉, 블루오션이 되기도 합니다. 


공유 지분 물건은 여러가지 속성을 내포하고 있습니다.
공유자가 행방불명되어 소재나 사망여부를 알 수 없는 경우나 
사망하였는데 상속인을 찾을 수 없는 경우, 상속인이 너무 많은 경우 등으로
권리행사에  문제가 발생하기도 합니다.

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상속인이 많지 않은 경우에는 상속인들을 상대로 공유물분할청구 
소송을 진행하거나, 명의신탁의 경우 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기 소송 등을 통하여 
비교적 간단하게 해결할 수도 있지만,

상속재산으로서 공유인 경우에는 상속재산 분할심판을 통해서 해결해야 하는 
경우도 있을 수 있습니다.  상속인이 많은 경우에는 일일이 상속인을 찾아서 
소장을 송달받게 해야하는 불편함이 따를 수 있습니다.


공유자가 해외에 거주하거나, 행방불명되어 사망 여부를 알 수 없는 경우에는 
공유물 분할에 어려움이 생길 수도 있음을 알고 지분 물건에 투자하여야 합니다. 

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공유자연명부을(등기부 등본) 통해 공유자의 개략적인 인적사항을 우선 파악해야 합니다. 
​주민번호를 통해 공유자의 나이를 참고하고, 거주지를 통해 공유자의 경제력 정도도 파악할려는 노력이 필요합니다. 

​공유물의 지분처분은 자유롭지만 관리행위를 하려면 과반수 이상
(2분의 1 지분은 과반수가 아님)의 지분이 있어야 하고, 
과반수 이하의 지분이 경매에 나오면 관리권한이 작아서 가격이 떨어지기도 합니다. 

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공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하는데,
여기서 주의할 점은 ​공유자의 과반수가 아니라 지분의 과반수로 결정한다는 점에 주의해야 합니다.

​단독으로 토지를 소유하고 있을 당시에 그 소유자로부터 토지에 대한 사용
수익권을 부여받았다 하더라도 그 후 그 토지에 다른 공유자가 생겼을 경우 그 사용수익이 지분 과반수로써 
결정된 공유물의 관리방법이 아니면 그 사용수익권을 가지고 새로이 지분을 취득한 다른 공유자에 대하여는 
이를 주장할 수 없습니다(대법원 1990.2.13. 선고 89다카19665).


지분 물건의 수익전략은 내가 낙찰 받았을 경우, 이를 필요로 하는 사람에게
적절히  매도하고 나오는 전략이 필요합니다. 더불어 개발 예정지도 눈여겨 볼 만 합니다.

 

​지분 물건의 수익전략을 극대화하기 위해선 토지만 경매에 나오고 건물은 제시외로 나온 경우 법정지상권이 문제되는 물건을 잘 살펴보면 흙속에서 진주를 발견할 수도 있습니다.

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지분경매는 다른 특수물건과 달리 협의가 잘 안될 경우 소송이라는 절차를 거쳐야 수익이 발생하기에 일반인들이 접근하기엔 다소 무리가 있기도 합니다. 그러나, 협상기술과 소송능력을 겸비한다면  경공매 시장에서 블루오션의 영역이 될 수 있습니다.