빈틈 파고들기: 공유자에 의한 우선매수 신청

경매가 시작되면 집행법원은 모든 공유자에게 아래와 같은 통지서를 송달
합니다. 


귀하는 민사집행법 제140조에 의해 위 사건의 매각 기일까지
위 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있음을 알려드립니다.



공유자가 우선매수권을 행사하려면  집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를
하기 전까지 할 수 있습니다. 


공유자는 집행관이 최고가매수신고인의 이름과 최고가를 말하고 매각의 종결을 고지하기 전까지
최고가매수신고가격과 같은 가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 보증을 제공하면 우선매수권을 
행사할 수 있습니다. 

현재 우선청구권은 1회만 허용하고, 보증금을 납부하지 않으면 동일 경매사건에서 다시 우선매수청구를 할 수 없습니다.


공유자 우선매수청구권을 매각 기일에  행사 한다면,  입찰가격에 낙찰을 받는것이므로 매각 기일에 반드시 참석 해야합니다. 
다른사람과 동일하게 최저매각가격의 10% 보증금으로 납입해야 합니다. 



지분경매 물건에 입찰하려는 입찰자의 입장에서는 낙찰받더라도 다른 공유지분권자가 
공유자우선매수신청을 하게 되면 차순위 매수인의 지위에 놓이게 되어 낙찰받더라도 
우선권이 없어 항상 불안정한 상황이 연출되기도 합니다. 



수도권 지역 지분 물건은 물건의 90% 이상이 공유자 우선매수 청구가 들어오고, 
여타 지역의 경우 주거용 물건을 제외하고는 50% 미만의 우선권 청구가 들어온다고 보시면 무난하리라 봅니다.

지분 물건은 이러한 처지이다 보니 감정가  50% 미만에서 유찰에 유찰을 거듭한 연후에 낙찰 되는 경우가 
많습니다. 

공유자우선매수신청을 할 수 없는 경우를 사전에 알고 있다면 남다른 시각으로 투자의 확장성을 
가져오리라 봅니다. 


1. 형식적 경매에서는 공유자우선 청구권이 인정되지 않는다.

공유물 분할은 협의분할이 원칙이지만 협의가 원할하지 않을때는 법원에  분할을 청구할 수 있습니다.
현물로 분할이 어려울 경우, 현물 분할로 인해 그 가치가 감소할 우려가 있을 때에 법원은 경매를 명할 수가 있습니다. 
이때 이루어지는 경매를 형식적 경매라 합니다. 


형식적경매는 담보권실행을 위한 경매의 예에 따라 이루어지지만 별도 채무자가 존재하는 것은 아닙니다. 
공유물 분할을 위한 형식적 경매에서 지분권자는 일반 입찰자와 동일한 방식의 자격으로 입찰에 참여합니다. 



2. 구분소유적 공유관계에 있는 공유자에게는 우선 청구권이 제한된다.

부동산의 위치와 면적을 특정해 2인 이상이 구분소유할 것을 약정한 후 필지를 분할 등기하지 않고
공유등기를 하는 것을 구분소유적 공유관계라 하며,  

구분소유적 공유관계에 있는 다른 공유자의 지분이 경매로 나왔을 때에 우선매수권 행사는 제한됩니다. 

일괄매각으로 진행되는 경매에서  부동산의 일부에 대한 공유자는 
우선매수신청이 제한된다.


3. 토지 일부 지분과 건물 전체가 일괄매각으로 진행될 경우 
 토지의 일부 지분권자가 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수는 없습니다.

여러 개의 물건을 일괄매각하는 경우, 해당 물건 중 일부에 대한 공유자는 경매대상 전체에 대하여

우선매수권을 행사할 수 없습니다.



즉, 건물과 토지가 동시에 경매 진행되면 토지만의 공유자는 우선매수신청할 수 없습니다.

만약 토지만 매각된다면 당연히 우선매수권이 있습니다.



여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가사유가 있다면 그 전부에 대한 매각을 불허가하여야 하는데, 거꾸로 일괄매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 자에게 다른 매수신고인의 희생을 바탕으로 하여 전체에 대한 매각을 허가하는 것은 



형평에 맞지 않아 일괄매각결정의 대상이 된 부동산 중 일부 부동산에 대한 공유지분권자라 하여 다른 부동산에 대하여 우선매수신청을 할 수는 없습니다. 


4. 토지는 지분, 건물은 전부매각일 경우



토지 일부 지분과 건물 전체가 일괄매각으로 진행될 때 그 토지의 일부 지분권자가 매각대상 부동산 전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수는 없습니다.



4. 경매개시일 이후에 공유지분을 취득한 경우


경매가 진행되는 도중, 즉 경매개시결정 기입등기일 이후에 공유지분을 취득한 경우 공유자는 우선매수신청을 할 수 없습니다. 
단, 공유지분 전체가 일괄매각되는 경우에 한하며, 만약 일부의 지분만 개별적으로 매각되는 경우라면 
경매개시결정 이후에 진입한 공유자라 할지라도 우선매수권을 행사할 수 있습니다.


5. 집합건물의 구분소유자의 경우에는 공유되는 부분이 있다 하더라도 청구권이 인정되지 않는다.

집합건물의 대지권은 수많은 공유자들로 이루어져 있는 관계로 공유자들에게는 공유자 우선매수 신청권이 없습니다. 


공유자가 민사집행법 제140조의 우선 매수권 제도를 이용하여 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위하여 
여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 
다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가, 

최저매각가격이 그와 같이 하여 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 
그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는 
민사집행법 제121조, 제108조 제2호의 “최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 
매각불허가 사유가 됩니다.


악의적으로 공유자 우선매수 신청 제도를 악용하여, 부당하게 낮은 가격으로 공유자의 지분을 득하려는 시도는 
민사집행법 제108조 제2호의“ 최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 매각불허가 사유가 됩니다.