주택으로 매월 생활비 받기 : 주택연금 활용법

 주택연금 가입 요건:  기존 9억원 이하에서 12억원 이하로 완화(10월12일 부터 시행)
 집을 가진 만 55세 이상 대상


주택연금은 만 55세 이상의 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고 
내 집에 살며 매달 연금 방식으로 노후생활자금을 지급받는 제도다.


기존에는 공시가격 9억원 이하의 주택 소유자만 가입할 수 있었지만 오는 10월부터 가입 문턱이 낮아진다. 
금융위원회는 12일 주택연금 대상 주택의 기준가격을 공시지가 12억 이하로 바꾸는 
내용의 주택금융공사법 시행령 일부 개정안을 입법 예고했다. 


시세 대비 공시 가격 비율이 70% 정도인 것을 감안하면 주택연금 가입이 가능한 주택 가격은 
실거래가 기준 13억원에서 17억원 정도로 상향 할것으로 예상된다.

다주택자는 보유 주택의 합산 공시 가격이 12억원을 넘지 않으면 되고, 
주택연금 산정은 살고 있는 집의 시세를 기준으로 이뤄진다.

고령화와 더불어 가입자가 증가 추세다. 
실제 지난해 주택연금 신규 가입 건수는 1만4580건으로 사상 최대였다. 
이는 전년(1만805건) 대비 34.9% 증가한 것으로 2007년 주택연금 도입 이후 가장 많았다.


 가입요건 : 주택외 오피스텔 등도 가능


한국주택금융공사(주금공)가 보증을 서고 은행이 월 지급금을 가입자에게 지급한다. 
집은 있지만 소득이 부족한 고령층이 이사 걱정 없이 본인 소유의 집에 계속 살며 
안정적인 노후 생활을 유지할 수 있게 하자는 취지로 2007년 도입됐다.


주택연금은 주택 소유자 또는 배우자 중 한 명이 만 55세 이상이고, 대한민국 국민(재외국민)이면 가입할 수 있다. 
현재는 보유 주택의 가격이 공시지가 기준 9억원 이하(12억 이하로 확대 예정: 10월)일 때만 가입이 가능하다.

다주택자도 소유 주택의 합산 공시지가가 9억원 이하면 거주하는 1주택을 담보로 제공하면 된다. 
합산 공시가격이 9억원이 넘는 2주택자의 경우 비거주 1주택을 처분해 공시가격 9억원 이하로 
낮추는 조건(3년 이내에 처분)으로 가입이 가능하다.  다만 가입 후에는 추가 주택 취득에 제한은 없다.


주택 외에도 주거 용도의 오피스텔과 노인복지주택(실버타운)도 가입이 가능하다. 
오피스텔은 전용 입식 부엌과 전용 화장실, 세면시설 등도 필수적으로 설치되는 등 주거목적으로 사용되고 있음을 입증돼야 한다. 

1층을 상가로 2층을 주택으로 쓰는 형태의 복합용도 주택의 경우 
전체 건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 절반 이상일 때 저당권 방식으로만 가입할 수 있다.

주택담보대출이 있는 경우도 주택연금 가입 신청은 할 수 있다. 
다만 첫 월 지급금을 받기 전까지는 주택담보대출을 반드시 상환해야 한다. 
상환 자금은 주택연금 중 일부를 한 번에 받는 개별 인출금을 통해 마련할 수 있다.

주택 일부를 전세 또는 보증금이 있는 월세로 내준 경우도 가입이 가능하다. 
다만 소유권 이전을 전제로 한 신탁 방식의 주택연금만 가입이 가능하며, 

임대보증금을 주금공이 지정한 계좌에 입금한 후 협약된 정기예금 금리로 
이자를 받는 방식으로만 운용할 수 있다. 운용 수익은 임대차 계약이 끝날 때 가입자에게 돌려준다.




 주의사항



주택연금을 받을 동안 가입자와 배우자의 주민등록상 주소지는 담보주택의 주소지와 동일해야 한다. 
1년 이상 담보 주택에 실거주하지 않는 경우 계약이 해지되는 등 실거주 요건도 있다.

주택연금 가입 요건이 완화되면서 지금보다 고가 주택을 보유한 경우에도 주택연금 가입이 가능하게 되지만, 
집값에 비례해 주택연금의 월 지급금이 계속 늘어나는 것은 아니다. 

주택금융공사법에 따르면 연금 지급액 한도가 현행 소득세법상 고가주택 기준(시세 12억원)으로 설정돼 있기 때문이다. 

70세가 평생 같은 돈을 받는 방식의 주택연금에 가입한 경우, 집값(시세 기준)이 10억원일 때까지는 
월 지급액이 계속 늘어나지만 그 이상부터는 집값이 비싸다고 해서 연금을 더 주지 않는다.

 70세인 주택연금 가입자가 받을 수 있는 월 지급금 최대액은 276만3000원이다. 
주택 시세가 10억원이든 17억원이든 월 지급금은 같다.

주택연금 가입자와 배우자가 모두 사망한다면 해당 주택을 매각해 
주택금융공사가 지급한 연금액을 차감하고 나머지를 자녀 등 상속자에게 돌려준다.