공유 지분 물건에 대한 접근 방법

지분물건의 수익전략은 유찰이 많이 진행되었고, 공유자가 적은 것이 유리합니다.

​다수지분권자는 보존행위 여부 논하지 않고, 관리행위로서 소수지분권자에 대하여 공유물인도를 구할 수 있습니다. ​소수지분권자는 다른 소수지분권자에 대해 공유물인도청구를 하거나 1/2 지분권자가 다른 1/2 지분권자에 대해 공유물인도청구를 하는 것은 ‘보존행위’로서 가능합니다.

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과반수 공유지분을 가진 자는, 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 미리 없었다 하더라도, 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있습니다.

소수지분권자의 다수지분권자에 대한 공유물인도청구의 경우는 다수지분권자의 관리사항결정권(관리행위)에 배치되기 때문에 허용 되지 않습니다(대법원 2000다33638, 33645).

아파트 지분 물건의 경우 점유하고 있는 공유자가 낙찰자에게 아파트를 팔 것을 요청할 가능성도 있어 적절한 가격에 협의가 된다면 쉽게 해결될 수도 있습니다. ​그러나, 상황이 어려울 경우 낙찰자는 현재 위 물건을 사용함으로 인하여 이득을 얻는 자(공유자)를 상대로 부당이득반환청구나 임료(월 사용료)청구소송으로 해결을 도모할 수 있습니다.

​​판결에도 불구하고 임료 등을 지급하지 아니할 경우 공유자의 지분에 대한 강제경매를 신청한 후

낙찰자가 공유자우선매수권을 행사하여 나머지 공유자의 지분을 공유자로서 타 입찰자보다 저렴하게 낙찰 받을 수도 있습니다.

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공유지분권자의 권리행사는 지분과 상황을 고려해야 된다.

 

공유물에 대한 제3자의 방해 등에 대하여 일반적으로 공유자로서의 권리행사 일환으로 방해배제나 공유물반환을 청구하는 것이 대표적 입니다.

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부동산 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 있는 경우 ​공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있습니다.

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제3자가 아닌 다른 공유자의 배타적, 독점적 사용수익행위에 대해 다른 공유자의 방해배제나 반환청구 역시 공유물에 대한 보존행위로서 인정되고 있습니다( 대법원 1993.5.11. 선고 92다52870).

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물건을 공유자 2인이 각각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우 1/2 지분권자는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점사용할 수 없고, 나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제, 즉

그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있습니다.

(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결)

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공유지분 토지가 수용되는 지역의 공유토지를 낙찰받았다면 아래 사항을 눈여겨 보아야 합니다.

​토지수용재결에 대한 이의신청은 공유물 보존행위에 해당된다고 볼 수 없으므로 공유자 중의 1인이 자기 명의로만 한 이의신청의 효력은 당해 원고에게만 미치게 됩니다(대법원 1982.7.13. 선고 80누405,406 판결).

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공유자가 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 경우 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 공유물의 현상을 유지하는 사실적·법률적 행위인 공유물의 보존행위에 속한다고 볼 수는 없습니다(대법원 1994.11.11. 선고 94다35008 판결).

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다수지분권자는 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 미리 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 소수지분권자를 상대로 공유부동산의 인도(철거)를 구할 수 있고,

 

그 반대로 소수지분권자가 인도(철거)청구를 하는 것은 다수지분권자의 관리행위에 배치되기 때문에 다수지분권자를 상대로 인도(철거)청구를 할 수는 없습니다. 이때 다수나 소수지분권자는 1인에 한하지 않고 여러 명이 함께 청구하는 경우도 포함됩니다.