개발제한구역, 못쓰는 토지의 돌파구 : 컨테이너 임대사업

컨테이너 임대업은 5톤이상의 트럭이 자유롭게 드나들기 편하고, 빠른시간에 고속도로로 
진출입이 가능한 입지가 좋다. 그래서 대도시나 공장지대를 배후지에 두고 있는 곳이 유리하다.


일반적인 잡종지라면 건축물의 건축을 위한 터파기 및 되메우기, 정지, 포장 등 토지의 형질변경 개발행위허가는 받을 필요 없다.  다만, 해당토지가 건축물 없이 지목이 변경된 잡종지라면 토지형질변경은 개발행위허가를 받아야 한다.

​물건적치에 대한 조건이 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리 안에 위치하지 않은 토지에 
물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위인 경우라면 물건적치에 대한 개발행위허가를 받아야 한다.

​두가지 개발행위허가 필요성을 확인 한 후 컨테이너 임대 사업자등록을 진행하면 된다.  


컨테이너는 하나의 높이가 대략 2미터가 넘고, 무게만도 5톤가량이 되는 것이 많다.
기본적으로 높이가 2.4미터 정도이고 길이가 7미터인 2피트짜리 컨테이너를 중고로 
매입하여 초기 창업비용을 줄이는게 필요하다. 

새것의 경우 개당 200만원정도이고, 중고는 상태에 따라 90만원부터 150만원 사이에 구입이 가능하다.
통상 3층으로 쌓는게 안전성 등에 비례해 최적화되고, 1층이 비싸고 위로 올라갈수록 임대료가 저렴해진다.

1층은 자주 입출입이 일어나는 공사업자의 자재(인테리어) 등이 보관되고, 2층은 1~2개월 정도 보관되는 이삿짐 등,
 3층은 장기보관되는 물품이(강제집행 물품) 올라간다.



컨테이너 한 라인에 10평정도의 토지면적이 소요되고, 평탄화 작업을 거치고 바닥을 들어올려 바람길과 
물이 빠져나갈 배수구를 만들어놓고 단단하고 견고하게 토지를 다진다음 위에 컨테이너를 올려놓는다. 
건물처럼 하중을 이기지 못하고 내려앉거나 뒤틀림이 생기면 그에 따른 보수공사에 애로점이 발생할 수 있어 주의해야 한다. 


경매에서 강제집행을 하는 경우 해당 짐들은 도심 외곽에 떨어져 있는 컨테이너 보관창고에 보관하게 된다. 
한달에 보관비용은 대략 20~30만원 정도 소요가 되고, 낙찰자 및 이해관계자의 동의가 없으면 보관업자는 물건을 내어주지 않는다. 
창고비용이 수개월 연체가 된다면 창고업자는 폐기물로 처리에 의거 매각을 통해 손해를 보충한다.



  접근전략

컨테이너 임대업은 토지 특히, 잡종지나 임야 등을 경, 공매로 저렴하게 낙찰을 받아 개발행위가 제한된 지역, 지목이라 하더라도  이를 놀리지 않고 수익을 창출하는 전략이다. 


컨테이너 임대사업의 경우 초기에 컨테이너를 적재하기 위한 임대장소를 물색하고, 
장기간에 걸친 임대계약 기간을 보장받아야 하고, 침수 등의 방지를 위한 기본적인 바닥공사와 
진입로 등을 행해야 한다. 

초기 컨테이너 물량 확보에 초기 자본이 어느정도 들어가지만, 정착이 된다면 더이상의 투자 자금이 
소요되지 않는 사업이라 하겠다. 

임대로 인한 수익과 더불어 향후 토지 가치의 상승을 동시에 노리고 접근하는 전략이 필요하다.