부자되는 길: 재테크로서 경매

법률에 의해 공공기관이 강제적으로 부동산 물건을 처분하여 
환금하는 일이 민사 소송법에서는 경매이고, 
국세징수법에서는 압류 재산을 강제로 처분하는 것이 공매이다. 


법원 경매로 싼 부동산을 취득하려 한다면 한국자산관리공사의 공매에도 관심을 가져야 한다. 
최근 경매 열풍으로 인하여 경쟁이 치열하다보니 공매를 통한 부동산 취득이 유리한 점도 사실이다.

부동산 공매는 압류부동산, 유입부동산, 수탁부동산, 국유재산 등의 4가지 종류가 있다. 
경매는 해당 법원에 가서 직접 응찰하여야 하는 반면에,
공매는 2004년 10월 1일부터 현장입찰이 없어지고 인터넷 입찰만으로 진행하게 됐다.

부동산 경매는 1회 유찰시 20-30% 경감된 금액으로 1개월 단위로 진행이 된다. 
그러나, 공매는 1회 유찰시 10% 경감된 금액으로 1주일 단위로 진행되는 것이 큰 차이점이다. 

경매는 그 절차가 오프라인에서, 공매는 물건 열람에서 입찰까지 온라인으로 이루어지는 특성이 있다. 
명도나 인도명령제도에서 절차적인 차이가 존재한다.
따라서 경매와 공매의 차이점이나 장, 단점을 잘 파악하여 접근하는 것이 필요하다.


부동산 경매나 공매 제도에서 가장 주의해야 할 부분은 단연 권리분석이다. 
최근 인터넷 경매 사이트를 통해 기본 권리분석만을 믿고 응찰하는 사례가 있는데 위험하다. 
단순히 인수 시 부담해야하는 권리 분석에서 나아가 이후에 발생 할 수 있는 여러 경우의 
부담되는 부분을 제대로 알고 있어야 된다.

다음으로 낙찰 사례를 통한 간접경험과 지식의 다양한 습득이 필요하다. 
권리분석 다음으로 중요한 것은 현장조사이다. 현장조사에서 알아야 할
필수 사항에 대해 알아보자.


 현장조사 노하우 꿀팁


부동산 경매에서 가장 중요한 부분은 바로 현장조사이다. 이를 임장활동이라고도 한다. 
좋은 경매물건을 찾았다면 반드시 경매물건이 있는 현장에 가봐야 된다. 

서류에서 본 경매물건과 현장에서 본 경매물건은 분명 차이가 있으니, 
구체적으로 어떤 항목들을 확인하고 체크해야하는지를 꼼꼼하게 준비한 후 
현장조사를 나가는 것이 필요하다.


1. 경매 물건의 시세를 확인한다.


현장조사 전 대략적인 시세를 확인해야 된다.  시세를 확인하는 곳 

 
 - 국토교통부 실거래가
 - 네이버 부동산 매물 가격
 -  KB 부동산 알리미 시세

 현장조사를 가면 물건지 인근 부동산을 몇 군데 돌아다니면서 정확한 시세를 확인해야 한다. 


2. 주민센터를 방문해서 세대주를 열람해 본다.

주민센터를 방문해서 전입 세대주 열람을 신청한 후 새롭게 전입한 사람이 있는지, 
세대주 중에 말소기준 권리보다 먼저 전입신고가 된 사람이 있는지 등을 확인해야 한다.

명도 계획(점유자를 내보내는 것)을 세우는 데 도움이 되고, 
선순위 임차인이 있는 경우 낙찰 후 보증금을 떠안을 수 있으니 
전입신고가 된 모든 세대주를 꼼꼼하게 확인해야 한다.

 

3. 입지조건을 체크한다.

 
학군이나 교육환경, 대중교통, 마트, 백화점 , 단지 규모, 인프라 시설, 편의 시설 등을 꼼꼼히 따져본다.
도보 기준으로 시간이 얼마나 걸리는 지도 확인해야 한다. 
더불어 자가용보다 대중교통을 활용해서 현장조사를 하는 것이 좋다.

 
 
4. 인근 부동산 중개업소를 방문한다. 

인근 부동산을 방문해서  시세를 확인한다.
부동산 중개업자를 만날 때는 손님으로 가장하는 방법도 있고,
경매로 방문했다고 직설적으로 얘기하는 방법도 있다. 

가급적이면 경매 보러 온 사람이라고 솔직하게 얘기하고 
추후 낙찰 되면 매매나 임대 등의 중개업무를 부탁하겠노라고 다짐 해 두면 대체로 
우호적으로 협조를 해 준다. 

5. 경매로 나온 물건의 상태를 확인한다.


경매물건에 하자가 없는지 꼼꼼하게 체크한다.
경매물건의 외부는 육안으로 구별이 가능하여 손쉽게 체크가 가능하지만 
내부를 확인하는 건 생각보다 힘들 수 있다. 

점유자가 문을 열어주지 않거나 만나기 힘든 경우가 많다. 
점유자를 만나기 힘들다면 옆집이나  윗집 등을 방문해서 내부를 체크하는 방법도 있다.
이때 노후화 정도, 우편물 확인(가스, 전기세 등), 체납 관리비 여부, 내부시설 상태 등을 확인해 둔다. 
 

서류 조사를 통한 권리분석을 마치고 현장 조사를 나갈 필요가 있을까? 생각하지만 
현장에 가야만 알 수 있는 정보들이 있다.

​유치권의 성립 여부나 건물의 관리 상태에 따른 수리비용 등은 서류만으로는 확인이 불가능하다. 
실제로 서류상에는 아무런 문제가 없지만 현장에 가 보면 관리가 되지 않아 집 안에 누수가 생겨 물이 
범람하는 물건도 있다. 


돈되는 경매 물건 파악하는 방법


1. 100% 만족되는 경매 물건은 없다.

주거용 물건에 입찰 시 100% 만족되는 경매 물건은 없다.
주거용 물건에 입찰 시 100% 만족되는 경매 물건은 없음을 인지하자.  

경매의 가장 큰 장점은 일반매매보다 저렴하게 매입할 수 있다는 것이다.
​하지만 일반적인 부동산 거래처럼 화장실이나 안방, 베란다, 거실 등  
건물 내부가 나의 취향에 맞는지 점검하기가 현실적으로 어렵다. 

​우선 낙찰을 받아 놓고 마음에 들면 내가 거주하고, 
그 반대상황이라면 팔아서 수익을 올리는 방법을 선택하면 된다. 

2. 작은 물건부터 시작하자.

경매를 처음 시작하는 분들이라면  작은 물건부터 시작하자. 
경매를 시작하면서 처음 접하는 것이 주로 빌라로 
소액으로 투자비용이 적게 들고 어렵지 않게 대출 받을 수 있기 때문이다.

​
연립이나 소형 아파트 또한 빌라, 오피스텔과 마찬가지로 비용이 적게 들기 때문에  
처음 시작하는 경매 물건으로 적합하다. 
그러나, 대부분의 경매 투자자가 같은 생각으로 접근하여 경쟁이 치열하다. 
따라서 첫 물건에 입찰할 때는 대박을 생각하기보다 경매의 전 과정을 직접 경험하는 데 의의를 두는 것이 좋다.

​
자신의 성향에 맞는 부동산 투자 종목에 대해  공부하거나 
경매에 관련한  법률이나 판례에 대해 심화학습을 하며 
다음 종목에 도전한다.  

 매매차익만 노리지 않고 임대수익을 고려해 입찰한다면
 더 다양한 물건을 접할 수 있게 된다.