부동산 경매 권리분석

경매에 입찰하기 위해서는 많은 부문의 분석이 필요하지만 

그 중 가장 기본적인 분석이 권리분석이며 그 중 

가장 필수적으로 알아야 할 것이 말소기준권리이다.

​

​말소기준권리란 경매목적 부동산의 등기된 권리와 

등기되지 않은 권리에 대한 매수인의 부담의 인수 또는

소멸 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말한다. 


법원이 공시한 서류중 매각물건명세서를 보면 최선순위 권리라는 것이 있다. 

이것은 경매사건에서 매각 부동산에 설정된 권리 중 가장 앞서있는 등기부상 권리를 의미한다. 

통상 일상생활에서 말소기준등기라고 하는 것은 바로 최선순위권리를 의미한다.

​

말소기준등기는 낙찰받은 부동산에 설정된 권리가 인수되는지, 

소멸되는지를 결정하는 기준이 되는 등기이다. 

​

​

말소기준의 권리는 다음과 같으며 접수일자가 

가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다.

​

​

1.저당권
2.근저당권
3.담보가등기 (등기부상 소유권이전청구권가등기로 표시)
4.압류
5.가압류
6.강제경매기입등기
7.전세권



가처분이나 지상권. 지역권등은 왜 말소기준권리가 되지 않을까?


말소기준권리들의 특징은


금전과 관련된 것으로 돈을 받으면 소멸하는 권리다.

그래서, 매각물건 전체에 영향을 미친다.

​

7번 전세권의 경우 말소기준권리가 될 수도, 안 될 수도 있다

​

매각물건전체에 영향을 미치는 건물전체의 전세권중 

배당을 요구 하거나 경매신청한 전세권을 말한다. 

​

​아파트 등 구분소유 건물이거나 주택전체에 전세권을 

설정한 것이어야 하며 주택 일부에 설정된 전세권(예.다가구주택)은 

말소기준권리가 될 수 없다.

​

​담보물권인 1,2,3은 후순위 권리자가 있으면 물권설정 당시 담보가치를 

해함으로서 설정당시에 존재하지 않았던 후순위를 소멸시켜야 함으로

말소기준권리가 되며 

​

금전채권의 집행확보를 위해 처분변경 등을 금한 4,5,6은 

압류후 새로이 설정된 권리들이 집행의 방해가 됨으로 이를 

소멸시켜야 함으로서 말소기준권리가 된다. 

​

​임차인의 임대차계약은 채권계약이지만, 대항력과 확정일자를 갖춤으로써 

채권이 물권적 효력을 갖게된다. 

​

근저당에 앞서 대항력 및 우선변제권을 갖춘 경우에는 낙찰자가 해당 권리를 인수하여 

보증금을 반환해 주는 의무를 부담하게 된다.

​

선순위 임차인이나 전세권자가 자신의 대항력을 포기하고 우선변제를 주장하면서 

배당신청을 할 수도 있다.

​

물권과 채권의 분쟁이 생길 경우 물권적인 권리가 우선하게 된다. 

물권은 제3자에게 내 재산을 독립적으로 지킬 수 있는 배타성이 있는 반면 

채권은 배타성을 가지고 있지 않다. 

​

소유권과 제한물권간의 분쟁이 생기면 제한물권이 앞선다.

제한물권과 제한물권이 충돌하는 경우는 성립일자(접수일자)에 따라 선후관계가 결정된다.

​

그래서 다음과 같은 식이 성립된다.

​

물권 > 채권

소유권 < 제한물권