생숙(생활형숙박시설) 10월부터 불법:이행강제금 폭탄

생숙 주거 용도 활용 시 불법건축물 간주: 2년 유예 끝

부과 유예기간 10월 14일 종료

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용도변경 안 된 생숙 거주 땐

시세 10% 이행강제금 부과

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2018년 주거용 투자상품으로

생활형숙박시설(생숙·Serviced Residence)을

매입한 소유자들에게 폭탄이 떨어졌다.

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정부가 오는 10월부터 숙박시설로 사용하지 않는 생숙에는

매년 공시가격의 10%를 이행강제금으로 부과하면서

약 9만 가구에 달하는 생숙 보유자들이 퇴거 위기에 놓였기 때문이다.

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* 이행강제금?

건축법 위반의 건축물에 대한 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 당해 시정명령의

이행을 하지 아니한 건축주 등에 대하여는 당해 시정명령의 이행에 필요한 상당한

이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하는 경우에는 이행 강제금을 부과한다.

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생숙은 2000년 초반 서비스드 레지던스가 모태로

서비스드 레지던스는 외국인 등 장기 체류자를 위해

호텔식 시설과 서비스를 제공하면서 아파트처럼

취사도 가능한 신개념 상품으로,

당시 임대업을 원하는 투자자들 사이에 큰 인기를 누렸다.

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이후, 1988년 서울 올림픽을 계기로 숙박시설 부족을 이유로

생숙을 도입하기 시작했고,

올림픽 당시 장기투숙 수요가 늘자 일부 호텔 객실을

아파트형으로 개조한 것이 생숙의 시초이다.

2002년 월드컵을 기점으로 생숙이 더욱 확산되기 시작했다.

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생활형숙박시설이란?

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취사가 가능한 숙박시설로 주거시설과 숙박시설의 중간적 성격을 띤 시설이다.

2007년 호텔식 서비스 제공 아파트인 ‘레지던스’(호텔+집)

개념이 도입되며 날개를 달았고 이후

공중위생관리법과 건축법에서 생활숙박업(2012년),

생활숙박시설(2013년)로

각각 등록되면서 법적 근거도 마련됐다.

생숙은 임대업과 숙박업 모두 허용됐고, 개별 등기와 전입신고도 가능해졌다.

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국토부는 건축법에 따라 소방시설, 주차면적 등을 관장하고

복지부는 공중위생관리법에 따라 숙박시설 운영을 관리한다.

이런 구조에서 지자체가 생숙 거주자도 전입신고를 받아주면서

주거가 합법적이라고 오해하게 됐다.

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2007년 호텔업계의 반발

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레지던스가 단기 임대를 통해

호텔과 다름없는 서비스를 제공하며 불법 영업을 하고 있다며

검찰 고발을 진행 했다.

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소방법 등 숙박업 등록요건을 갖추지 않은 채

임대를 주고 영업을 하는 등 법을 위반했다는 이유에서다.

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대법원은 2010년 임대사업자로 등록해 호텔식 영업을 하는

레지던스가 ‘불법’이라는 판결을 내렸다.

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2012년 보건복지부는 공중위생관리법 시행령을 개정해

숙박업을 취사설비 설치 금지 여부에 따라

‘일반숙박업’과 ‘생활숙박업’으로 세분화했고,

취사가 가능한 레지던스는 생활숙박업으로 규정했다.

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대체 투자상품으로 인기

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2018년 부동산 규제책이 나오면서

새로운 주거용 투자상품으로 부각되었다.

정부는 2018년 투기수요를 막겠다는 취지로

다주택자 취득세 등 주택 관련 세금을 강화했다.

더불어 주거용 오피스텔을 주택 수로 포함하고 취득세를 중과하는 등 고강도 부동산 대책을 내놨다.

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생숙은 건축법상 주택이 아니어서 주거가 가능함에도

주택 수에 포함되지 않았다.

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청약 통장 없이 분양권 전매도 가능하고,

다주택자의 경우 양도소득세 규제에서도 자유로웠고,

종합부동산 과세 대상에서도 제외됐다.

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전입신고가 가능하고, 주거가 가능하면서도 집은

아니어서 주택 수에 포함되지 않는다는 점과,

다주택자의 경우 양도소득세 중과 대상에서 제외되고,

종합부동산세 과세 대상에서도 빠져

세금 폭탄에서 벗어날 수 있었다.

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집도 아니고 숙박업도 아닌 듯한 변칙적인 상품이 법의 사각지대를

활용하여 주거시설로 위장한채 매매가 되었다.

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국토교통부에 의하면 2017년 6881실에 불과했던 생숙 공급량은

2018년부터 2021년까지 매년 10만실을 넘어섰다.

생숙은 2018년 10만2441실, 2019년 10만4301실,

2020년 10만4627실, 2021년 10만7182실이 준공됐다.

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문제의 발단

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2020년 국정감사에서

생숙으로 투기 수요가 몰리는 문제가 지적됐어

정부가 생숙을 숙박업 외 주거 목적으로 사용할 수 없도록 규제 강화를 단행했다.

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2021년 4월 건축법 시행령 개정안

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생숙의 용도를 명확화하기 위해

숙박업으로 신고하도록 하고,

미신고 시 공중위생관리법 위반으로 2년 이하의 징역에 처한다.

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생숙 분양 공고에서 주택 사용이 가능하다는

허위‧과장 광고를 하다 적발되면 고발 조치됐다.

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생숙을 숙박업 외 다른 용도로 사용하기 위해서는

오피스텔이나 주택으로 용도를 변경해야 한다.

주거용도로 사용하면서도 용도변경을 하지 않은 생숙에는 매년 공시가격의 10%에 달하는

이행강제금을 부과하기로 했다.

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정부는 이 시행령 개정안에 약 2년 간의 유예기간을 주었고,

오는 10월 14일 유예가 종료됨에 따라 개정안이 본격 시행되는 셈이다.

 

이행강제금 피하기 위한 방법

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생숙은 건축법상으론 소유자가 직접 거주할 수 없는 숙박시설이지만,

설계가 아파트와 유사해 실제로는

주거 용도로 사용하는 이들이 적지 않다.

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이행강제금 부과 위기를 타개하기 위해

소유자 본인이 위탁사를 지정해

장기임차하는 계약을 체결하는 방법이 있다.

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숙박시설 등록

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최소 30가구를 모아서 위탁업체에 맡겨야 한다.

숙박시설로 등록해도 생활숙박시설에서

집처럼 거주할 수 있는지는 아직 불투명하다.

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실제로 숙박시설로 운영되는지는 복지부가 관리하며,

실제 점검은 지자체에서 시행한다.

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위탁사를 정해 숙박업으로 등록한 다음

직접 장기숙박계약을 체결해서 거주하는 방법이 있으나

이마저도 추후 규제가 예상된다.