월세이야기: 꼬마아파트 투자

꼬마 아파트는 통상

전용면적 60㎡(약 18평) 이하인 

소형 아파트보다도 더 작은,

 전용면적 50㎡(약 15평) 이하의 아파트를 의미한다. 

초소형 아파트라고도 부르며, 

보통 방 두 개 이하의 구조를 갖추고 있다.

 

 

 

불황의 영향으로 상가 공실이 발생하면, 

이자를 내던 월세 수익이 즉시 사라져 버린다. 

또한, 상가는 경기 침체 시 급매로 내놓아도 

좀처럼 팔리지 않는다는 특징이 있다.

 꼬마 아파트는 수요가 많아 처분이 용이하다.

 

 

 경매 통한 투자

 

 

권리분석이 쉬운 경매를 추천한다.

권리분석이란 부동산에 법률적 문제가 있는지를 점검하는 절차로 

낙찰자가 낙찰 금액 외에 

별도로 인수해야 하는 권리가 있는지 확인한다.

 

 

배당을 받을 수 있고, 

후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트에 집중하자.

 

 

기존에 살고 있는 사람(점유자)에게 집을 넘겨받는 과정(명도)을

 어렵지 않게 진행할 수 있다. 

점유자가 임대보증금을 받으려면

낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문에

점유자는 명도에 협조적일 수밖에 없다.

 

 

 

꼬마 아파트는 최악의 상황이 오더라도 위험 요소가 적다. 

점유자의 보증금과 이사비용이 크지 않고

 낙찰가도 상대적으로 낮으니, 

명도가 해결되지 않거나 혹은 

권리분석에서 실수를 하더라도 

큰돈이 묶이지 않는다.

 

 

꼬마 아파트의 가장 큰 매력은 소액 투자가 가능하다.

 

 

 

여러 조건을 꼼꼼하게 따져 선택한 지방의 꼬마 아파트는 

수도권 꼬마 아파트보다 

수익률은 높고 리스크는 낮다. 

그래서 투자금과 투자 경험이 부족한 초보자도

비교적 안전하게 부동산 경매를 진행 할 수 있다.

 

 

경매로 지방 아파트 매입 시, 최소 50-80% 가량 대출이 

가능해

 필요한 자본금은 900만 원 안팎이다.

 

 

 

월세에서 대출이자를 제외한 월 수익은 

한 채당 20만원 수준으로

 월 20% 이상의 수익이 가능하다.

 

 

 

 1,000만 원의 자본금으로 월 15만 원의 수익을 거둔다고 

가정한다면 수익률은 10%이상이다.

시중은행의 예, 적금 금리와 비교했을 경우

충분히 매력적이다.

 

 

 1-2인 가구가 증가하는 추세이나, 

소형 아파트 공급 물량은 이를 따라가지 못하는 게 현실이다.

이러한 점도 투자의 한 포인터가 된다.

 

소액투자로 수익을 내기 위해서는

1인 가구 유입 지역에 특히 관심을 가질 필요가 있다. 

 학업이나 취직 , 이혼, 사별 등의 사유로 인해 

1인 가구가 점증하고 있는 실정이다.

 

대체로 1인 가구는 경제적 여유가 부족한 경우가 많아 

도심에서 벗어난 저렴한 지역을 찾는 경향을 보인다.

 

 

권리분석은 꼼꼼하게

 

경매의 기본은 권리분석으로

 한때 경매사고의 90%가 권리분석 잘못에서 기인한 적도 있다. 

지금은 많이 줄었지만 여전히 기초적인 권리 분석을 소홀히 해

낭패를 보는 경우가 적지 않다.

 

말소기준등기와

대항력만

제대로 알아도 경매사고를  비껴갈 수 있다.

 

 

매각물건명세서 및 감정가 확인하기

 

 

경매로 인한 낙찰 시 등기부 상의 각종 권리는

말소되는 것이 원칙이다.

그러나 드물게 매각으로 말소되지 않고

매수인이 인수를 해야 하는 권리가 있다.

이들 권리는 매각물건명세서 ‘비고’란에서 확인할 수 있다.

 

​

선순위 임차인, 유치권, 법정지상권, 대지권 미등기,

선순위 가처분(가등기), 농지취득자격증명 제출 요 등

부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다.

 

 

 

많은 사람들이 법원감정가를 시세와 같다고 여긴다.

그러나 법원감정가는 대부분 시세보다 높다는 점을 기억할 필요가 있다.

 

 

 

경매의 속성상 부동산을 가능한 비싼 값에 팔아야

채무자와 채권자 모두에게 이익이 되기 때문이다.

이런 이유로 감정가가 시세보다 높게 형성된다.

감정가는 응찰 시 참고 가격으로 여기고

임장활동을 통해 시세를 따로 확인해야 한다.