경매는 가장 쉽고 안전한 수익률이 좋은 재테크입니다.

부동산을 시세보다 저렴하게 사고 싶다면 경매에 참여하는 방법이 있습니다.

설령 부동산 값이 낙찰된 가격보다 떨어진다 하더라도 문제가 없습니다.

임대료 수익으로 본전은 건질 수 있기 때문입니다.

경매는 꾸준한 입찰 참여가 중요합니다. 꾸준히 참여하다 보면

그 분야의 전문성을 가지게 되는 것처럼, 경매도 꾸준히 하면 전문가가 될 수 있습니다.

초기 경매 투자자들이 몇 차례의 패찰(낙찰 받지 못함)을 하다 보면 

‘나는 경매와는 아닌것 같아’라는 생각으로 포기 하고,

또  다른이는 패찰을 ‘실패’라 생각해 경매 시장을 떠나고는 합니다. 

패찰을 일상으로 여기고 경매 시장에서 승부를 보겠다는 생각을 접고, 

꾸준히 하다보면 반드시 기회가 옵니다.

 

경매란?

경매란 채무자가 약속한 기일까지 빚을 갚지 못할 때,

채권자가 법원으로 하여금 경쟁 매매 방식으로 채무자의 부동산을 강제로 매각하여

매각대금으로 채무를 변제받는 절차를 말합니다.

부동산 경매는 법원(경매가 진행되는 부동산이 있는 곳을 관할하는 법원)에서 진행되고,

경매에 나오는 부동산에는 압류나 가압류, 근저당 등 복잡한 권리가 있에서

부동산 중개를 통한 일반 매매 시장에서는 거래되기 힘들기 때문입니다.

 

경매는 강제경매와 임의경매로 나뉘는데,

입찰자 입장에서는 구분할 필요가 없습니다. 두 방식의 경매 모두 동일한 절차로 진행됩니다.

경매종류?

임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 
채무자가 채무를 임의로 이행하지 않을 때 근저당권(주로 은행) 또는
 전세권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 경매로 매각한 
다음 그 매각대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하는 강제집행 절차를 말합니다.


강제경매는 부동산 강제집행방법의 하나로서, 법원에서 채무자의 부동산을 압류하여 매각한 후 
그 대금으로 채권자의 금전채권을 만족시키는데 필요한 절차를 말합니다. 

채권자가 약속된 날까지 채권을 변제받지 못하면 법원에 소송을 제기하여 판결을 얻은후 
집행문부여 등의 절차를 거쳐 법원에 경매신청을 하게되면 
법원은 채권자의 경매신청에 의하여 경매개시결정을 내리고 동시에 부동산을 압류한 다음에 
경매절차에 따라 부동산을 강제 매각하는 것을 말합니다.

채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않을때 채권자가 
채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.

유익한 팁 !

강제경매의  경우 채무자가 돈을 갚고 경매를 
취하시키려면 낙찰자의 취하동의서가 필요합니다. 
이때 협상을 통해 수익을 창출하는 것도 하나의 방법으로 활용 되고 있습니다.

 

경매물건은 어디서 찾아야 되나?

대법원 및 온비드 경매 정보 사이트가 있습니다.

대법원 경매 https://www.courtauction.go.kr/

온비드 공매 https://www.onbid.co.kr/op/dsa/main/main.do

경매에 나온 부동산뿐 아니라 매각기일이나 배당요구 종기일, 감정평가서,

현황조사서, 잔금 납부 여부 등 해당 부동산과 관련한 여러 정보를 확인할 수 있으며,

무료로 이용이 가능합니다.  더불어 공신력 있다는 점이 있으나, 유료 사이트와 비교해

이용이 불편하고 물건에 대한 상세한 정보가 기재돼 있지 않다는 단점이 있습니다.

유료사이트 안내

굿옥션 http://www.goodauction.com/

두인경매 https://www.dooinauction.com/

지지옥션 https://www.ggi.co.kr/

유료 사이트의 경우 사설인 만큼 사이트상의 정보를 맹신해서는 안 되고, 게재된

서류의 정보가 정확한지 실제 서류에 담긴(대법원) 정보와 비교해보아야 됩니다.

매각물건명세서(매각 물건에 대한 권리관계나 감정평가액 등 법원에서 정리해놓은 문서)나

등기부등본을 확인해야 합니다.

그밖에 추가적으로 알아야 할 사항

부동산의 건축물대장과 토지대장 등 경매로 나온 부동산의 현황을 확인해야 됩니다.

정부24에서 확인 가능합니다.( https://www.gov.kr/portal/main )

 

토지의 건폐율(건축면적의 대지면적에 대한 비율)이나

용적률(건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율), 해당 토지에 건축할 수 있는 건축물 등을

확인하려면 토지이음 사이를 이용하면 됩니다.(토지이음  http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp)

 

유익한 팁!

 

건축물의 열람이나 인허가 신청이 무료로 가능한 세움터도 참고하면 좋고, 

부동산의 실거래가 사이트도 도움이 되니 참고하세요.

- 세움터 :https://cloud.eais.go.kr/

- 아파트 실거래가 확인 :

https://asil.kr/asil/index.jsp   

 호갱노노 https://hogangnono.com/

밸류쇼핑  https://valueshopping.land/main/map

- 국토부 실거래가 : http://rt.molit.go.kr/

- 부동산 관련 대출, 시세, 전문가 조언, 토지, 상가 정보를 하나로 확인 : http://awh8806.cafe24.com/

부동산 경매는 통상 평일에 진행하고 법원마다 차이는 있으나

보통 오전 10시에서 11시 10분까지 진행 됩니다.  

입찰하는 사람은 입찰 전까지 입찰보증금(최저매각가격의 10%)과 도장, 신분증을 준비해야 합니다.

대리인이 법정에 갈 경우에는 입찰보증금과 함께 위임인의 인감도장으로 날인된 위임장과

위임인의 인감증명서(유효기간 6개월), 수임인의 신분증, 수임인의 도장이 필요합니다.

 

입찰표 작성

법원에 가서 직접 작성해도 되고 대법원경매정보 사이트에서 다운받아 미리 작성해 가도 됩니다.

여기서 사건번호와 물건번호, 입찰가격을 공란으로 비워두거나 잘못 기재한 경우 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

더불어, 입찰가격을 실수로 높게 기입해 낙찰 후 잔금을 치를 수 없는 경우 입찰보증금을 몰수당할 수 있으니

상당한 주의가 필요 합니다.

  
입찰표를 기재한 후 입찰표와 입찰보증금을 입찰 봉투에 함께 넣으면 됩니다.

신분증을 지참하고 집행관에게 가서 입찰자용 수취증을 받고, 입찰 봉투를 입찰함에 투입하면

모든 입찰 절차가 마무리됩니다.

 

입찰 마감 후 10~20분 후에 곧바로 개찰하고, 패찰 시에는 보증금을 돌려받고

낙찰 할 경우는 입찰보증금 영수증을 받게 됩니다. 

 

경매 입찰시 내는 10% 내 보증금 돌려받는 경우와 몰수되는 경우

 

낙찰받은 내 집에 임차인 나가지 않고 버틴다면?(1)

 

경매에 등장하는 "가등기" 알고 나면 수익이 보입니다.

 

입찰에 참여한 경매가 취하되었어요!

 

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