집주인이 실거주한다고 나가라는데 진짜일까? 임차인이 손해배상 청구 가능한 3가지 경우

 

이 글의 핵심 요약

전세 계약 갱신을 앞두고 청천벽력 같은 집주인의 통보. "내가 들어가서 살 거니까 방 빼주세요." 진짜일까요, 아니면 보증금을 올리려는 핑계일까요? 집주인의 말이 거짓말일 때 임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 결정적인 3가지 경우와 구체적인 대응 방법을 법적 근거와 함께 정리해 드립니다.

세입자에게 가장 두려운 연락은 대출 이자 인상 문자도, 관리비 고지서도 아닙니다. 바로 계약 만료를 앞두고 날아오는 집주인의 "실거주 통보"입니다. 주택임대차보호법에 따라 세입자는 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 권리(2+2년)가 있지만, 집주인(또는 직계존비속)이 '실제 거주'하겠다고 하면 꼼짝없이 집을 비워줘야 하기 때문입니다.

문제는 이 제도를 악용하는 집주인들이 있다는 점입니다. 겉으로는 들어와 산다고 해놓고, 세입자를 내보낸 뒤 시세에 맞춰 전세금을 대폭 올려 새로운 세입자를 들이거나 집을 팔아버리는 경우죠. 이사비에 중개수수료까지 날리고 쫓겨난 세입자 입장에서는 분통이 터질 노릇입니다.

하지만 너무 억울해하지 마세요. 우리 법은 쫓겨난 임차인을 위한 '손해배상 청구권'을 명시하고 있습니다. 오늘은 집주인의 실거주가 거짓으로 드러났을 때, 우리가 정당하게 보상을 요구할 수 있는 3가지 구체적인 상황과 증거 수집 방법을 알아보겠습니다.

집주인의 거짓말, 어떻게 확인하나요?

손해배상을 청구하려면 먼저 집주인의 말이 거짓임을 입증해야 합니다. "이사 갔는데 남의 집을 어떻게 확인해요?"라고 생각하실 수 있지만, 방법이 있습니다. 바로 '확정일자 부여 현황 열람' 제도입니다.

기존 세입자는 계약이 만료되어 이사를 나온 후에도, 과거 살던 집에 누가 살고 있는지 확인할 권한이 생깁니다. 가까운 주민센터를 방문하여 임대차 정보제공 요청서를 작성하면, 현재 해당 주소지에 확정일자를 받은 새로운 세입자가 있는지, 보증금은 얼마인지 확인할 수 있습니다. (집주인의 인적 사항은 가려지지만, 제3자 임대 여부는 확실히 알 수 있습니다.)

💡 체크 포인트

이 권한은 임대차 계약이 끝난 날로부터 2년 동안 유효합니다. 이사 직후보다는 약 3~6개월 정도 지나고 나서 열람해 보는 것이 좋습니다. 집주인이 실거주하는 척하다가 슬그머니 세를 놓는 시점이 보통 그쯤이기 때문입니다.

 

손해배상이 가능한 3가지 경우

그렇다면 구체적으로 어떤 상황에서 집주인에게 "내 돈 물어내라"고 할 수 있을까요? 크게 법정 손해배상 대상과 민법상 불법행위 대상으로 나뉩니다.

1. 갱신 거절 후 제3자에게 임대한 경우 (가장 확실함)

주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 명시된 가장 대표적인 케이스입니다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 세를 놓은 경우입니다.

예를 들어, 전세 3억 원에 살던 나를 내보내고, 3개월 뒤에 전세 5억 원에 새로운 사람을 들였다면? 이는 빼도 박도 못하는 손해배상 대상입니다. 법적으로 가장 보호받기 쉽고, 배상액 산정 기준도 명확합니다.

2. 실거주한다고 해놓고 집을 매도한 경우

이 경우는 조금 복잡합니다. 주택임대차보호법에는 '제3자에게 임대'한 경우만 명시되어 있어, '매도(판매)'한 경우에는 법정 손해배상 대상이 아니라는 논란이 있었습니다.

하지만 최근 법원 판례는 이를 '민법상 불법행위'로 인정하여 손해배상 판결을 내리고 있습니다. 집주인이 처음부터 들어와 살 생각이 없으면서 오직 집을 팔기 위해(세입자가 없어야 집이 잘 팔리므로) 거짓말을 했다면, 이는 세입자를 기망한 행위로 봅니다. 단, 이때는 집주인의 '고의성'을 입증하는 과정이 필요할 수 있습니다.

3. 정당한 사유 없이 공실로 비워둔 경우

새로운 세입자를 들이지도 않고, 팔지도 않고 그냥 빈집으로 두는 경우입니다. 집주인 입장에서는 "내가 들어가려다 사정이 생겨서 못 들어갔는데 뭐가 문제냐"라고 할 수 있습니다.

하지만 이 역시 민법상 손해배상 청구가 가능합니다. 특히 집주인이 실거주를 위해 필수적인 '전입신고'나 '이사'를 하지 않고 장기간 방치했다면, 애초에 실거주 의사가 없었던 것으로 간주될 수 있습니다. 다만, 집주인이 갑작스러운 해외 발령이나 병원 입원 등 '갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사유'를 입증한다면 면책될 수도 있습니다.

 

얼마나 받을 수 있을까? (배상액 계산법)

가장 중요한 것은 역시 '돈'입니다. 주택임대차보호법은 다음 세 가지 방식 중 가장 큰 금액을 손해배상액으로 정하도록 규정하고 있습니다.

계산 방식	내용 설명
1. 환산월차임 3개월분	(월세 + 전세금 환산액) × 3개월치 보통 가장 기본이 되는 금액입니다.
2. 차액의 2년분	(새로운 세입자의 임대료 - 기존 임대료) × 2년 집주인이 전세금을 대폭 올려 받았을 때 가장 유리합니다.
3. 실제 손해액	이사비, 중개수수료, 도배비 등 실제로 내가 지출한 비용의 합계입니다.

예를 들어 전세 5억 원에 살다가 쫓겨났는데, 집주인이 8억 원에 새로운 세입자를 들였다면? 2번 방식을 적용할 경우 수천만 원대의 배상금이 나올 수도 있습니다. 반면, 단순히 이사비 정도만 보전받고 싶다면 3번 방식으로 영수증을 증빙하면 됩니다.

내 상황에 맞는 구체적인 법률 상담이 필요하다면?

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감정보다는 '증거'로 싸워야 합니다

집주인의 거짓말을 알게 되었을 때의 배신감은 이루 말할 수 없습니다. 하지만 흥분해서 전화로 따지거나 감정적으로 대응하는 것은 문제 해결에 도움이 되지 않습니다. 조용히 확정일자 열람을 통해 증거를 확보하고, 내용증명을 보내거나 분쟁조정위원회의 문을 두드리는 것이 훨씬 현명합니다.

실거주 갱신 거절은 집주인의 정당한 권리이지만, 그것이 거짓일 때는 책임을 져야 하는 무거운 의무이기도 합니다. 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 여러분의 소중한 권리와 재산을 지키시길 바랍니다. 혹시 지금 이사 준비를 하고 계신다면, 이사비 영수증과 중개수수료 영수증은 만일을 대비해 꼭 사진 찍어 보관해 두세요!