내용증명 작성 요령: 집주인 실거주 허위 입증 전문 팁

 

이 글의 핵심 요약

집주인의 '실거주'가 거짓말이었다는 증거를 확보하셨나요? 분노를 가라앉히고 이제 '내용증명'이라는 칼을 꺼내들 차례입니다. 법적 효력을 갖추기 위한 필수 기재 사항부터, 상대방을 압박하여 소송 없이 배상금을 받아내는 작성 노하우와 실제 예시를 공개합니다.

전세 계약 갱신을 거절당하고 쫓겨나듯 이사했는데, 알고 보니 집주인이 살지 않고 다른 사람에게 더 비싼 전세를 놓았다는 사실을 알게 되었을 때의 배신감은 이루 말할 수 없습니다. 이는 명백한 주택임대차보호법 위반이며, 여러분은 정당하게 손해배상을 청구할 권리가 있습니다.

하지만 다짜고짜 전화를 걸어 화를 내거나 카카오톡으로 돈을 달라고 하는 것은 좋은 방법이 아닙니다. 상대방이 발뺌할 수도 있고, 법적인 증거로 채택되기 어려울 수도 있기 때문입니다. 이때 필요한 것이 바로 '내용증명(Contents Certification)'입니다.

내용증명은 그 자체로 강제력이 있는 것은 아니지만, "나에게 확실한 증거가 있고, 법적 조치를 불사하겠다"는 강력한 경고장이자, 훗날 소송에서 가장 중요한 승소의 열쇠가 됩니다. 오늘은 변호사 도움 없이도 집주인을 꼼짝 못 하게 만드는 내용증명 작성법을 단계별로 알려드리겠습니다.

1. 작성 전, 이것부터 준비하세요 (증거 확보)

내용증명에 힘이 실리려면 구체적인 '팩트(Fact)'가 담겨야 합니다. 단순히 "거짓말인 것 같으니 돈 내놔라"라는 식의 주장은 오히려 상대방에게 무시당하기 십상입니다. 작성 전에 다음 서류를 반드시 확보해야 합니다.

• ✔ 확정일자 부여 현황: 주민센터에서 발급받을 수 있으며, 현재 해당 집에 누가 살고 있는지(제3자 임대 여부), 보증금은 얼마인지 증명하는 결정적 자료입니다.
• ✔ 과거 문자/녹취 내역: 집주인이 "내가 들어가 살 테니 비워달라"고 통보했던 문자 메시지나 통화 녹음 파일이 있어야 합니다. 이것이 갱신 거절의 사유가 '실거주'였음을 입증합니다.
• ✔ 이사 비용 영수증: 이사비, 중개수수료, 전입신고 내역 등 실제 발생한 손해를 입증할 자료를 모아두세요.

 

2. 내용증명 황금 구조: 육하원칙의 마법

내용증명에는 정해진 양식은 없지만, 반드시 들어가야 할 필수 요소가 있습니다. 감정적인 호소보다는 사무적이고 건조한 법률 용어를 사용하는 것이 상대방에게 더 큰 심리적 압박을 줍니다. 다음 순서대로 작성해 보세요.

① 수신인과 발신인 정보

가장 상단에 정확하게 기재합니다. 수신인은 집주인(임대인), 발신인은 세입자(임차인)입니다. 이름과 주소를 정확히 적어야 반송되지 않습니다.

② 제목 (Subject)

목적을 명확히 드러내는 제목을 답니다.
예시: [주택임대차보호법 위반에 따른 손해배상 청구의 건]

③ 본문 (사실 관계와 요구 사항)

여기가 핵심입니다. 번호를 매겨서(1, 2, 3...) 논리정연하게 작성합니다.

📝 본문 작성 예시 (따라 쓰세요)

1. (계약 사실) 본인은 귀하와 20XX년 X월 X일부터 20XX년 X월 X일까지 서울시 OO구 OO동 OO호에 대한 전세 계약을 체결하고 거주한 임차인입니다.

2. (갱신 거절과 퇴거) 본인은 계약 만료 전 계약 갱신을 희망하였으나, 귀하는 "본인이 실거주하겠다"는 의사를 밝히며 갱신을 거절하였습니다. 이에 본인은 귀하의 말을 신뢰하고 20XX년 X월 X일 해당 주택을 명도(이사)하였습니다.

3. (허위 사실 확인) 그러나 '확정일자 부여 현황'을 확인한 결과, 귀하는 본인이 퇴거한 직후인 20XX년 X월 X일, 제3자인 김OO에게 보증금을 증액하여 새로운 임대차 계약을 체결한 사실이 확인되었습니다.

4. (법적 책임) 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항을 위반한 행위로, 정당한 사유 없이 갱신을 거절하고 제3자에게 임대한 명백한 불법 행위입니다.

5. (손해배상 요구) 이에 본인은 동법 제6조의3 제6항에 의거하여, 법정 손해배상 예정액인 금 O,OOO,OOO원을 20XX년 X월 X일까지 아래 계좌로 지급할 것을 요청합니다.
(계좌번호: OO은행 000-000-000 예금주 OOO)

6. (최후통첩) 만약 위 기한까지 배상이 이루어지지 않을 경우, 민사 소송을 통한 손해배상 청구는 물론, 소송 비용과 지연 이자까지 귀하에게 모두 청구할 것임을 엄중히 고지합니다.

 

3. 손해배상 금액, 얼마를 적어야 할까?

내용증명에 "알아서 보상해 주세요"라고 적으면 안 됩니다. 구체적인 금액을 명시해야 상대방도 사태의 심각성을 인지합니다. 법적으로 정해진 3가지 계산법 중 가장 큰 금액을 산출하여 적으십시오.

계산 방식	산출 공식 요약
① 3개월치 환산월차임	(환산보증금 × 전월세전환율) ÷ 12 × 3
② 2년치 차액분	(새로운 임대료 - 기존 임대료) × 24개월
③ 실제 손해액	이사비 + 중개수수료 + 전입 비용 등

보통 전세금이 많이 올랐다면 ②번(차액의 2년분) 금액이 가장 큽니다. 예를 들어 전세금이 2억 원 올랐다면 배상액이 수천만 원에 달할 수 있으니 꼼꼼히 계산해 보셔야 합니다.

 

4. 발송 시 주의사항 및 꿀팁

내용증명 작성이 끝났다면 이제 우체국으로 가야 합니다. (인터넷 우체국을 통해서도 발송 가능합니다.)

• 1. 3부 출력하기: 원본 1부(수신인용), 등본 1부(우체국 보관용), 등본 1부(발신인 보관용) 총 3부가 필요합니다.
• 2. 반송 대비하기: 만약 집주인이 일부러 받지 않거나 주소가 달라 반송된다면? 당황하지 마세요. 반송된 내용증명과 임대차 계약서를 들고 주민센터에 가면 집주인의 '주민등록 초본'을 발급받아 현재 거주지를 파악해 재발송할 수 있습니다.
• 3. 전자소송 활용: 내용증명을 보냈는데도 묵묵부답이라면? 내용증명을 증거로 대법원 전자소송 사이트에서 '지급명령'을 신청하세요. 변호사 선임 없이도 적은 비용으로 집주인의 재산을 압류할 수 있는 권한을 얻을 수 있습니다.

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권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못합니다

집주인에게 내용증명을 보낸다는 것이 심적으로 부담스러울 수 있습니다. "혹시 내가 너무 야박한가?"라는 생각이 들 수도 있죠. 하지만 기억하세요. 약속을 어기고 여러분의 주거 안정을 해친 것은 상대방입니다. 여러분은 피해자로서 당연한 권리를 행사하는 것입니다.

대부분의 집주인은 논리적이고 빈틈없는 내용증명을 받으면, 소송까지 갔을 때 승산이 없다는 것을 깨닫고 합의를 제안해 옵니다. 내용증명은 싸움을 거는 편지가 아니라, 싸움을 가장 빠르고 깔끔하게 끝내는 평화 협정의 초석임을 잊지 마세요. 부디 정당한 보상을 받고 마음의 짐을 더시길 응원합니다.