"빌라 전세, 이것 모르면 당합니다" 2026년형 전세 사기 방지 실전 체크리스트 12

"설마 내가 당하겠어?"라는 안일한 생각이 평생 모은 재산을 위태롭게 합니다.
2026년 현재, 전세 사기 수법은 과거보다 훨씬 교묘하고 지능적으로 진화했습니다.

빌라는 아파트와 달리 시세가 투명하지 않다는 치명적인 약점이 있습니다.
사기꾼들은 바로 이 점을 파고들어 여러분의 소중한 보증금을 노립니다.

저 또한 첫 독립을 준비하며 빌라 전세를 알아볼 때의 막막함을 기억합니다.
당시 공인중개사의 "문제없다"는 말만 믿기엔 세상이 너무나 흉흉했죠.

직접 발로 뛰며 체득한 경험과 최신 법규를 바탕으로 작성했습니다.
계약서 도장을 찍기 전, 반드시 이 12가지 체크리스트를 확인하십시오.

1. 등기부등본 발급 날짜와 '갑구/을구' 상세 분석

등기부등본은 계약 당일, 잔금 당일, 전입신고 직후 총 3번 확인해야 합니다.
갑구에서는 소유주와 계약자가 일치하는지, 신탁 등기가 있는지 반드시 보세요.

만약 '신탁'이라는 단어가 보인다면 소유권이 신탁회사에 있다는 뜻입니다.
신탁회사의 동의서가 없는 계약은 법적 효력이 전혀 없으니 주의해야 합니다.

을구에서는 근저당권(대출) 설정을 확인하여, 내 보증금과 대출의 합이
집값의 70%를 넘지 않는지(전세가율 점검)를 가장 먼저 계산해야 합니다.

2. 임대인의 세금 체납 여부와 보증보험 가입 가능 여부

2026년부터는 임대인의 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있는 권한이 강화되었습니다.
체납된 세금은 내 보증금보다 우선순위가 높으므로 반드시 확인이 필요합니다.

또한 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하십시오.
만약 집주인이나 중개사가 가입을 회피한다면 그 집은 거르는 것이 상책입니다.

보험 가입이 거절되는 집은 이미 권리관계가 꼬여 있거나 시세가 부풀려진 경우가 많습니다.
"보험 없어도 안전하다"는 말은 투자에 있어 가장 무책임한 거짓말입니다.

3. 건축물대장 확인과 불법 건축물 여부 체크

빌라의 경우 옥탑방이나 무단 증축 등 불법 건축물인 경우가 생각보다 많습니다.
건축물대장에 '위반건축물' 표기가 있다면 전세자금대출 자체가 나오지 않습니다.

또한 용도가 '근린생활시설'로 되어 있는데 주거용으로 사용하는 경우도 위험합니다.
이런 집은 주택임대차보호법의 완전한 보호를 받기 어려울 수 있습니다.

내부 구조가 공부상 도면과 일치하는지, 호수가 실제와 맞는지도 확인하십시오.
사소해 보이지만 나중에 경매 시 보증금을 지키는 결정적인 열쇠가 됩니다.

그 외에도 국세·지방세 완납증명서 요구, 전입세대확인서 확인, 확정일자 부여 현황 등
계약 전후로 챙겨야 할 서류는 생각보다 많고 복잡합니다.

전략을 제시하자면, '특약사항'을 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.
"잔금 익일까지 담보권을 설정하지 않는다"는 문구는 기본 중의 기본입니다.

또한 "임대인의 세금 체납이나 보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 한다"는
강력한 방어 기제를 계약서에 명시하여 리스크를 사전에 차단하십시오.

내 재산을 지키는 유일한 사람은 정부도 중개사도 아닌 바로 나 자신입니다.
철저한 검증만이 안전한 보금자리를 만드는 유일한 길임을 잊지 마세요.

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