전세난민 예고편 : 앞으로 2년, 당신의 전세계약이 흔들리는 구조적 이유

"지금도 전세 보러 5~6팀이 줄을 섭니다"
— 예고된 전세난민 시대, 그 구조를 들여다보면

전세 계약 만료가 1년도 안 남은 상황에서
중개사에게 전화했더니 "지금 매물이 없어요"라는 말을 들어보신 적 있으신가요?

아니면 마음에 드는 집을 찾아냈는데
이미 예약이 꽉 찼다는 얘기요.

지금 서울 전세시장이 딱 그런 상황입니다.
그리고 앞으로 2년, 이 상황은 더 심해질 구조가 이미 짜여 있습니다.

오늘은 그 구조를 풀어드리겠습니다.

 

토지거래허가구역과 실거주 의무, 왜 갑자기 떠올랐나

이야기는 정부의 세제 정책 변화에서 시작합니다.

그동안 다주택자에게 적용되던 양도소득세 중과 유예가
종료 수순에 들어가면서, '집 팔고 싶어도 못 파는' 집주인들이 생겨났습니다.

토지거래허가구역 내에서는
집을 팔면 매수자가 실거주를 해야 한다는 조건이 붙어 있었기 때문에,
세입자가 살고 있는 집은 사실상 거래 자체가 막혀있는 구조였습니다.




정부는 이 '매물 잠김' 문제를 해소하기 위해
실거주 의무 유예 대상을 임대 중인 주택 전체로 확대했습니다.

집주인 입장에서는 숨통이 트인 정책이었습니다.
하지만 그 집에 살고 있던 세입자 입장에서는
사정이 전혀 달라집니다.




집이 팔리면 세입자는 계약 잔여 기간만 살다가 나가야 합니다.

"이사 나와라"는 통보를 받는 건데,
많은 세입자들이 이 사실을 잘 모른다고 현장 공인중개사들은 말합니다.

이게 왜 지금 이 시점에 중요하냐면요,
팔 수 있게 된 집들이 시장에 순차적으로 나오면
그 집의 세입자들도 순차적으로 새 전셋집을 찾아 시장에 쏟아진다는 뜻이기 때문입니다.




180.3, 숫자 하나가 말해주는 것

KB부동산 월간시계열 자료에 따르면
2025년 5월 첫째 주 서울의 전세수급지수는 180.3을 기록했습니다.

이 지수는 공인중개사 설문을 기반으로 산출하는데,
100을 넘으면 공급이 부족하다는 뜻입니다.
180이 넘으면 공급이 매우 부족하다는 신호입니다.




2023년 1월에 이 수치는 45까지 떨어졌었습니다.
그때가 전세 사기 여파로 전세 기피 현상이 극에 달하던 시기였습니다.

그러다 불과 2년여 만에 이 수치가 네 배 가까이 올랐습니다.
현장에서는 5월 전체 수치가 190을 넘어설 수 있다는 전망까지 나옵니다.

동작구 사당동의 한 공인중개사는
"전셋집 하나 구하려면 4~5개월은 기본으로 대기해야 한다"고 말하고,
성동구 마장동에서는 "집 하나 보는데 5~6개 팀이 예약을 잡고 들어간다"고 합니다.




개포동 신축 아파트가 보여주는 구조의 민낯

이 문제가 가장 직접적으로 드러나는 곳이 강남 개포동입니다.

2010년대 후반 재건축이 완료된 아파트 단지들 중 상당수는,
집주인이 입주 잔금을 세입자의 전세보증금으로 치른 구조입니다.

즉, 집주인은 그 집에 실제로 살지 않고
세입자의 돈으로 소유권을 유지하는 형태입니다.




2020년 분양으로 분양가상한제 적용을 받은 디에이치퍼스티어아이파크의 경우,
당시 실거주 의무가 없었기 때문에 입주자의 절반 가량이 전세 세입자로 채워졌습니다.

이런 단지에서 집주인들이 매도를 결정하면
단지 전체 세입자가 동시에 전셋집을 찾아야 하는 상황이 됩니다.

한 단지에서만 수백 세대가 동시에 전세시장에 쏟아지는 시나리오입니다.




정부가 놓친 것, 그리고 시장이 작동하는 방식

국토부는 "무주택자만 이런 집을 살 수 있기 때문에
전월세 수요도 같이 줄어 총량은 균형을 이룬다"고 봤습니다.

논리 자체는 틀리지 않습니다.
하지만 현실은 좀 더 복잡합니다.




우선, 세입자가 살던 집을 매입하는 건
"계약 만료 후 그냥 사세요"가 되는 게 아닙니다.

현실적으로 임차인 대부분은 계약 종료 후
주변에서 비슷한 가격대의 전셋집을 다시 찾습니다.
집을 사는 결정은 훨씬 더 많은 조건이 맞아야 가능합니다.




거기에 더해, 서울에서는 한 해 약 4만 9000쌍이 결혼합니다.
이 신혼부부들 대부분은 빌라보다 아파트 전세를 선호합니다.

아파트 전세 공급은 원래도 수요를 따라가기 버거운 구조인데,
여기에 매도로 인한 강제 퇴거 세입자가 추가로 쏟아지면
수급 불균형은 더 깊어집니다.




공공임대는 왜 해법이 되기 어려운가

전문가들은 LH 매입임대주택 등을 활용해 단기 공급을 늘리는 방안을 제안합니다.

이 방향 자체는 맞습니다.
하지만 현실에서는 두 가지 벽이 있습니다.

첫째는 시간의 문제입니다.
공공임대 공급은 아무리 빨라도 수개월에서 수년이 걸립니다.
세입자가 집을 비워줘야 하는 날짜는 기다려주지 않습니다.




둘째는 선호의 문제입니다.
민간 전세와 공공임대 사이에는 여전히 심리적 격차가 존재합니다.
위치, 단지 환경, 관리 수준 등에서 민간을 선호하는 경향은 쉽게 바뀌지 않습니다.

결국 공공임대 확대는 중장기 해법이 될 수 있지만,
앞으로 2년 안에 닥칠 수급 충격을 흡수하기에는 속도와 매력도 모두 부족합니다.




이 문제의 본질은 무엇인가

표면적으로 이 사태는 세제 개편과 토지거래허가구역 정책의 충돌처럼 보입니다.

하지만 한 겹 더 들여다보면,
이 나라의 전세제도 자체가 안고 있는 구조적 취약성이 드러납니다.

전세는 세계에서 거의 유일하게 한국에만 존재하는 임대 방식입니다.
집주인이 세입자에게 목돈을 빌려 자산을 굴리고,
세입자는 월세 없이 거주하는 이 구조는
집값이 오르는 환경에서만 작동하도록 설계되어 있습니다.




집값이 정체되거나 하락하면 전세보증금 반환 문제가 생기고,
정책 변화로 임대인이 집을 팔려고 하면 임차인이 밀려납니다.

즉, 전세는 애초에 임차인의 주거 안정을 위한 제도가 아니라,
임대인이 부동산 자산을 활용하는 금융 수단에 가깝습니다.

세입자는 그 금융 수단 위에 살고 있는 셈입니다.




앞으로 2년, 당신이 봐야 할 것

당장 전세 계약 갱신을 앞두고 있다면,
지금 살고 있는 집의 등기부등본과 집주인 거주 여부를 확인해두는 게 좋습니다.

비거주 1주택자 집주인이라면,
양도세 부담이 줄어드는 시점에 매도를 검토할 가능성이 있습니다.

계약갱신청구권(최초 임대차 계약 후 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리)을
아직 쓰지 않았다면, 지금 쓰는 것도 하나의 방어 수단입니다.




시장 전체를 놓고 보면,
전세 수급 불균형이 지속되는 동안은 전셋값 상승 압력이 유지될 가능성이 높습니다.

2025년 말에서 2026년 사이,
매도 물량이 본격화되는 시점이 수급 불균형의 피크가 될 수 있습니다.

이 시기에 전셋집을 찾아야 하는 상황이라면
최소 6개월 전부터 시장을 들여다보는 것이 현실적입니다.




한 줄로 정리하면,
이번 전세난 이슈는 단순한 정책 미스가 아니라,
한국 전세제도 특유의 구조적 취약성이 정책 변화와 만나며 예고된 충돌의 결과물입니다.

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