주거용 물건을 검색하다 보면 감정평가 금액 대비 입찰가가 턱없이
낮은 경우를 만나게 됩니다.
이럴경우 예외없이 임차인이 있고, 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우 입니다.
대항력이 있는 임차인의 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.
그러나, 임차인이 진성이 아닌 가장(위장) 임차인인 경우를 잘 판별한다면
훌륭한 투자가 될 수도 있습니다.
가장 임차인을 판별하는 방법에는 여러가지가 있으나
3가지 정도의 요령에 대해 알아봅니다.
1. 계약서를 통한 파악
임대인, 임차인이 추후 허위로 작성한 문서이다 보니 임대차계약서에
중개업자의 날인이 없는 경우
임대차계약 시점을 과거로 소급해서 작성해야 하므로 계약서 양식은
최근 것일 가능성이 높습니다.
중개업자들이 쓰는 계약서는 매년 조금씩 그 양식이 바뀜에 유의하세요.
임대차 계약시점이 10년 전인데 핸드폰 번호는 최근 번호일 경우
의심해 보아야 합니다.
2. 전입일자 확인하기
경매개시결정등기나 가압류 시점을 전후해서 전입신고가 이루어지고,
임대차계약서 작성 시점과 전입신고일에 시차가 큰 경우.
법원 문건송달내역을 보면 법원에서 가장임차인이 의심나면 보정서를 발송합니다.
임대차계약서를 접수하라고... 이부분을 눈여겨 보아야 합니다.
3. 확정일자 확인하기
통상 계약서에 확정일자가 없는 경우 입니다.
당초에 전입신고가 목적이었기 때문에 보증금이 없고
보증금을 보호하려는 취지의 확정일자를 받을 필요가 없기 때문입니다.
소액보증금으로 허위 계약서를 썼다면 굳이 확정일자를 받을 필요도 없습니다.
그것은 소액보증금은 최우선변제금액으로 배당받으면 되기 때문입니다.
확정일자가 있더라도 전입신고일보다 상당한 시차를 두고
받거나 경매개시결정등기에 임박해 부여받는 경우 입니다.
등기부등본에 설정된 권리들 중에서 동일한 날 같은 날짜에 설정되어 있을 경우
그 권리 순위는 어떻게 판단해야 할까요?
부동산 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있는데
동일한 날짜에 갑구와 을구에 상이한 권리가 설정됐을 경우,
또는 갑구 내에서, 을구 내에서 상이한 권리가 설정됐을 경우 그 순위는 각각
접수번호와 순위번호에 의해 결정됩니다.
갑구와 을구 간에서는 접수번호에 의하며, 갑구나 을구 내에서는
순위번호에 의해 결정됩니다.
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